Umowy o wykonanie robót budowlanych
Roboty budowlane można wykonywać m.in. w oparciu o umowę o dzieło, umowę zlecenie albo umowę o roboty budowlane. Wykonywanie robót budowlanych na podstawie każdej z tych umów wiąże się z innymi wymogami i konsekwencjami prawnymi. Pamiętaj, że przy ocenie, jaka umowa została zawarta, najważniejsze jest nie to, jak jest zatytułowana, ale to, jakie obowiązki wynikają z jej postanowień.
Możesz zawrzeć umowy o dzieło oraz umowy zleceń ustnie. Prawo nie wymaga, żeby miały one formę pisemną. Lepiej jednak przygotuj je na piśmie tak, by szczegółowo określały twoje prawa i obowiązki. Dokładna umowa, zawierająca harmonogram prac, jakie mają zostać wykonane i termin wypłaty wynagrodzenia zabezpieczy interesy obu stron, w tym również twoje. Przede wszystkim będziesz mieć pewność, że po terminie wpisanym w umowie twój budynek będzie gotowy. Jeżeli potrzebujesz zgody lub zezwolenia instytucji administracji architektoniczno-budowlanej na prowadzone roboty budowlane lub prace remontowe, to wybierz umowę o roboty budowlane – obowiązkowo w formie pisemnej. Natomiast w przypadku robót budowlanych, do których nie potrzebujesz zgody lub zezwolenia tych urzędów, możesz wybrać umowę o dzieło lub umowę zlecenie (dopuszczalna jest forma ustna).
Rozpoczęcie robót budowlanych
Roboty budowlane, objęte obowiązkiem zgłoszenia budowy lub robót budowlanych możesz rozpocząć, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia przez ciebie zgłoszenia, właściwy starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Budowa rozpoczyna się w chwili podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, czyli wytyczenia geodezyjnego obiektu w terenie (przez uprawnionego geodetę), wykonania niwelacji terenu, zagospodarowania terenu budowy (łącznie z budową tymczasowych obiektów) oraz wykonania przyłączy i przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Dostawy energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy mogą rozpocząć się, kiedy okażesz wymagane zgłoszenie.
Jeżeli w związku wykonaniem prac przygotowawczych lub robót budowlanych konieczne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, to musisz przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę jego właściciela. Uzgodnij z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z jego obiektów, a także ewentualną rekompensatę. Jeśli właściciel sąsiadujących obiektów odmówi wejścia, to możesz wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał pozwolenie na budowę lub przyjął zgłoszenie budowy albo innych robót budowlanych - z wnioskiem o wydanie decyzji o konieczności wejścia (do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości).
Po zakończeniu prac musisz naprawić szkody, które powstały podczas korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym).
W przypadku, gdy planowane roboty budowlane mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie ma być przy nich zatrudnionych co najmniej 20 osób albo planowany zakres robót przekracza 500 roboczodni, to musisz na 7 dni przed rozpoczęciem robót budowlanych, zawiadomić o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych właściwego inspektora pracy.
Roboty budowlane objęte obowiązkiem zgłoszenia budowy lub roboty budowlane nie muszą być prowadzone przez kierownika budowy. Wyjątkiem od tej reguły są budowy:
- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
- wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2,
- instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
- sieci: wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych oraz elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV.
Jeśli chcesz zmienić formę obiektu budowanego na podstawie zgłoszenia budowy/robót budowlanych, to musisz złożyć nowe zgłoszenie (nie możesz go zmienić). Wyjątkiem są zgłoszenia budowy lub przebudowy, dla których wymagany był projekt budowlany. Możesz dokonać istotnego odstąpienia od takiego projektu, jeśli uzyskasz decyzję o pozwoleniu na budowę dotyczącą całego zamierzenia budowlanego. Po zakończeniu robót prowadzonych na podstawie zgłoszenia budowy/robót budowlanych nie musisz składać do nadzoru budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy ani uzyskać pozwolenia na użytkowanie. Wyjątkiem jest zakończenie budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz sieci: wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, które musisz zgłosić do właściwego organu nadzoru budowlanego.
Pamiętaj, że zamiast złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.