Umowa o wykonywanie robót budowlanych
Roboty budowlane można wykonywać m. in. w oparciu o umowę o dzieło, umowę zlecenie albo umowę o roboty budowlane. Wykonywanie robót budowlanych na podstawie każdej z tych umów wiąże się z innymi wymogami i konsekwencjami prawnymi. Pamiętaj, że przy ocenie, jaką umowę zawarto, najważniejsze jest nie to, jak jest ona zatytułowana, ale to, jakie obowiązki wynikają z jej postanowień.
Możesz zawrzeć umowy o dzieło oraz umowy zleceń ustnie. Prawo nie wymaga, żeby miały one formę pisemną. Lepiej jednak przygotuj je na piśmie tak, by szczegółowo określały prawa i obowiązki stron. Dokładna umowa, zawierająca harmonogram prac, jakie mają zostać wykonane i termin wypłaty wynagrodzenia zabezpieczy interesy obu stron, w tym również twoje. Przede wszystkim będziesz mieć pewność, że po okresie wpisanym w umowie twój budynek będzie gotowy. Jeżeli potrzebujesz zgodę lub zezwolenie administracji architektoniczno-budowlanej na prowadzone roboty budowlane lub prace remontowe, to wybierz umowę o roboty budowlane – obowiązkowo w formie pisemnej. Natomiast w przypadku robót budowlanych, do których nie potrzebujesz zgody lub zezwolenia tych urzędów, możesz wybrać umowę o dzieło lub umowę zlecenie (dopuszczalna jest forma ustna).
Rozpoczęcie robót budowlanych
Roboty budowlane, dla których uzyskałeś decyzję o pozwoleniu na budowę, możesz rozpocząć po stwierdzeniu ostateczności tej decyzji (czyli, jeśli strony postępowania w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji nie wniosą odwołania albo przed tym terminem złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do odwołania). Jeśli w postępowaniu nie było innych stron, to po otrzymaniu pozwolenia możesz rozpocząć roboty budowlane. Po zawiadomieniu o terminie rozpoczęcia robót właściwego organu nadzoru budowlanego można rozpocząć prace przygotowawcze na terenie budowy, czyli wytyczyć geodezyjnie obiekt w terenie (przez uprawnionego geodetę), wykonać niwelację terenu, zagospodarować teren budowy (łącznie z budową tymczasowych obiektów) oraz wykonać przyłącza do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Dostawy energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy mogą rozpocząć się po przedstawieniu przez ciebie pozwolenia na budowę.
Jako inwestor zadbaj o to, by robotami budowlanymi kierowała osoba, która posiada uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kierownik budowy powinien także być członkiem właściwej izby inżynierów budownictwa lub izby architektów. Tylko członkostwo w izbie pozwala na wykonywanie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (np. kierowanie budową lub robotami budowlanymi).
Przed rozpoczęciem robót budowlanych wpisz w dzienniku budowy osoby, którym powierzasz kierownictwo, nadzór i kontrolę techniczną nad tymi robotami. Osoby te muszą potwierdzić podpisem przejęcie obowiązków. Kierownik budowy musi protokolarnie przejąć od ciebie i odpowiednio zabezpieczyć teren budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi oraz stałymi punktami osnowy geodezyjnej.
Jeżeli, w związku z wykonaniem prac przygotowawczych lub robót budowlanych robotnicy będą musieli wejść do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, to musisz przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę jego właściciela. Uzgodnij z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z jego obiektów, a także ewentualną rekompensatę. Jeśli właściciel sąsiadujących obiektów odmówi wejścia, to możesz wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał pozwolenie na budowę lub przyjął zgłoszenie budowy albo innych robót budowlanych, z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.
Po zakończeniu prac musisz naprawić szkody, które powstały podczas korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym).
W przypadku, gdy planowane roboty budowlane mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie ma być przy nich zatrudnionych co najmniej 20 osób albo planowany zakres robót przekracza 500 roboczodni, to na 7 dni przed rozpoczęciem robót budowlanych, zawiadom o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych właściwego inspektora pracy.
Zmiana kierownika budowy
Nie musisz zawiadamiać właściwego nadzoru budowlanego o zmianie kierownika budowy (robót), inspektora nadzoru inwestorskiego czy projektanta sprawującego nadzór autorski. Do dokumentacji budowy dołącz oświadczenia o przejęciu obowiązków kierownika budowy oraz osób, które sprawują nadzór i kontrolę techniczną.
Zmiana realizowanego projektu w trakcie budowy
W trakcie budowy możesz wprowadzić zmiany w realizowanym projekcie budowlanym. Aby to zrobić, musisz posiadać ostateczną i ważną decyzję o pozwoleniu na budowę. Istnieją dwa rodzaje odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego: istotne i nieistotne (na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Odstępstwa uważa się za istotne, kiedy chcesz zmienić:
- zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu
- parametry budynku, takie jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczba kondygnacji
- warunki korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne
- sposób użytkowania obiektu lub jego części
- warunki wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
- warunki, na podstawie których uzyskałeś opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi
Jeśli chcesz wprowadzić którąś z tych zmian, to musisz przedstawić projekt budowlany zamienny i uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę (zgodnie z art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). To, czy odstępstwo jest istotne, ustala projektant. Jeśli uzna on, że odstępstwo jest nieistotne, to nie musisz uzyskać zmiany pozwolenia na budowę. Projektant musi tylko zamieścić w projekcie budowlanym stosowny rysunek i opis.
Pamiętaj
Zmiana pozwolenia na budowę może spowodować, że będziesz potrzebować nowej decyzji o warunkach zabudowy albo zmiany decyzji o warunkach zabudowy.
Nie jest istotnym odstąpieniem zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, jeśli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
- nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym
- nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu
- nie narusza przepisów techniczno-budowlanych
- nie ma konieczności uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które były wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę
- nie dotyczy odstąpień wymienionych w art. 36a ust. 5 pkt 3-6 ustawy Prawo budowlane, czyli: dostępności obiektu dla niepełnosprawnych, zmiany sposobu użytkowania, warunków zawartych w planie miejscowym, aktach prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji u ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dopuszczalne jest odstąpienie od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej – ale pod warunkiem, że zostało ono uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Pamiętaj, że zasada ta nie dotyczy obiektów liniowych, czyli np. gazociągów, wodociągów czy linii energetycznych.
Jak długo ważna jest decyzja o pozwoleniu na budowę
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli:
- budowa nie rozpoczęła się przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub
- budowę przerwano na czas dłuższy niż 3 lata