Roboty budowlane mogą być wykonywane m. in. w oparciu o umowę o dzieło, umowę zlecenie albo umowę o roboty budowlane. Kwestie przedmiotowych umów uregulowane są w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Wykonywanie robót budowlanych na podstawie każdej z tych umów wiąże się z innymi wymogami i konsekwencjami prawnymi. Należy pamiętać, że przy ocenie, jaka umowa została zawarta, najważniejsze jest nie to, jak została zatytułowana, ale jakie obowiązki wynikają z jej postanowień. Powstaje więc pytanie, czym umowa o roboty budowlane różni się od umowy o dzieło? W orzecznictwie różnicy upatruje się głównie w tym, że ocena realizacji umowy o roboty budowlane dokonywana jest stosownie do wymogów prawa budowlanego. W doktrynie wskazuje się, że: umowa o podwykonawstwo lub wykonawstwo częściowe może zostać uznana za umowę o roboty budowlane, gdy przedsięwzięcie, do którego wykonania zobowiązuje się wykonawca, ma większe rozmiary a wykonaniu umowy towarzyszyć wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór. Umowy o dzieło oraz umowy zlecenie nie mają wymogu pisemności. Jednak warto je zawrzeć w formie pisemnej, która szczegółowo będzie określała nasze prawa i obowiązki. Dokładna umowa, zawierająca harmonogram prac, jakie mają zostać wykonane i termin wypłaty wynagrodzenia zabezpieczy obu kontrahentów. Po pierwsze zamawiający prace będzie miał pewność, że po okresie w umowie określonym będzie mógł w sposób niezakłócony korzystać ze swojego budynku, z drugiej zaś zabezpieczy wykonawcę przed niesolidnym kontrahentem. Należy mieć na uwadze, iż umowa o dzieło oraz umowa zlecenie nie muszą zawierać zobowiązania inwestora do udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy.
Umowa o dzieło
Prowadząc firmę remontowo – budowlaną często zachodzi konieczność zawarcia z inwestorem umowy o dzieło. Podpisując ją przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła (którym może być wskazany obiekt budowlany), a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. W przypadku braku odmiennej umowy przyjmującemu zamówienie należy się wynagrodzenie w chwili oddania dzieła. Jeżeli dzieło ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, to należy się ono z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych. Dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili odstąpić od umowy płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w takim wypadku zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Jeżeli strony określiły wynagrodzenie na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (wynagrodzenie kosztorysowe), a w toku wykonywania dzieła zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia. Nie dotyczy to jednak należności uiszczonej za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek. Jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Natomiast, jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego. Jeżeli materiałów na wykonanie dzieła dostarcza zamawiający, przyjmujący zamówienie powinien ich użyć w sposób odpowiedni oraz złożyć rachunek i zwrócić nie zużytą część. Gdy materiał dostarczony przez zamawiającego nie nadaje się do prawidłowego wykonania dzieła albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu, przyjmujący zamówienie powinien niezwłocznie zawiadomić o tym zamawiającego. Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.
Umowa zlecenie
Stronami umowy zlecenia są zleceniodawca (osoba która zleca wykonanie określonych czynności) oraz zleceniobiorca (osoba wykonująca zlecenie). Podpisując ją przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania określonych czynności ( umowa starannego działania). W razie odpłatnego zlecenia wynagrodzenie należy się przyjmującemu dopiero po wykonaniu zlecenia, chyba że co innego wynika z umowy lub z przepisów szczególnych. Dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę. Przyjmujący zlecenie może powierzyć wykonanie zlecenia innej osobie, tylko w przypadku, gdy to wynika z umowy lub ze zwyczaju albo gdy jest do tego zmuszony przez okoliczności. W wypadku takim obowiązany jest zawiadomić niezwłocznie dającego zlecenie o osobie i o miejscu zamieszkania swego zastępcy i w razie zawiadomienia odpowiedzialny jest tylko za brak należytej staranności w wyborze zastępcy. Zastępca odpowiedzialny jest za wykonanie zlecenia także względem dającego zlecenie. Jeżeli przyjmujący zlecenie ponosi odpowiedzialność za czynności swego zastępcy jak za swoje własne czynności, ich odpowiedzialność jest solidarna.
Umowa o dzieło/umowa zlecenie, a wytwarzanie odpadów
Wytwórcą odpadów powstających w wyniku świadczenia usług w zakresie budowy, rozbiórki, remontu obiektów, jest podmiot, który świadczy usługę, chyba że w umowa o dzieło lub umowa zlecenie stanowi inaczej. Jeżeli w umowie zastrzeże się, iż zleceniodawca jest właścicielem powstałych odpadów, to wykonawca robót budowlanych nie będzie miał obowiązku prowadzenia ewidencji odpadów (za pomocą Karty Ewidencji Odpadu i Karty Przekazania Odpadu) oraz przekazywania odpadów uprawnionemu podmiotowi (kolejnemu posiadaczowi odpadów). Inwestor lub wykonawca z reguły wytwarzają odpady zaliczane, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie katalogu odpadów, do grupy odpadów o kodzie 17, do której należą odpady z budowy, remontów i demontażu obiektów budowlanych oraz infrastruktury drogowej (np. gruz ceglany, gruz betonowy, materiały izolacyjne).