Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy

Postępowanie naprawcze w nadzorze budowlanym

Prowadzisz roboty budowlane mimo odmowy pozwolenia na użytkowanie lub realizujesz budowę niezgodnie z projektem? W takim przypadku nadzór budowlany może przeprowadzić postępowanie naprawcze. Dowiedz się, jak wygląda procedura naprawcza.

Jak załatwić sprawę

Sprawę można załatwić:

  • podczas wizyty w urzędzie
  • listownie

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Po co prowadzone jest postępowanie naprawcze

Celem postępowania naprawczego jest doprowadzenie inwestycji budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

Ważne! Urząd sam rozpoczyna postępowanie naprawcze.

Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje roboty budowlane wykonywane:

  • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia  
  • w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska
  • z naruszeniem warunków zgłoszenia
  • w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę może dotyczyć:

  • projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany z wyłączeniem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury
  • charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
    • powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%
    • wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%
    • liczby kondygnacji
  • warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne
  • zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
  • ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  • wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
    • budowy nie wymagających pozwolenia na budowę
    • przebudowy nie wymagającej decyzji na budowę a wymagającej zgłoszenia przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania na działkę, na której znajduje się budynek oraz instalowania wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych - z wyłączeniem warunków przeciwpożarowych jeżeli odstąpienie zostało zaopiniowane w tym zakresie, wymagań zawartych w pozwoleniu konserwatora   zabytków jeżeli odstąpienie zostało zaopiniowane w tym zakresie lub projektowanych warunków higienicznych i zdrowotnych jeżeli odstąpienie zostało zaopiniowane w tym zakresie
  • zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Kiedy odstąpienie od projektu budowlanego nie jest istotne

Nie jest istotnym odstąpieniem zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, jeśli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

  • nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym
  • nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu
  • nie narusza przepisów techniczno-budowlanych
  • nie ma konieczności uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które potrzebne były do uzyskania pozwolenia na budowę
  • nie dotyczy odstąpień w zakresie: dostępności obiektu dla niepełnosprawnych, zmiany sposobu użytkowania, warunków zawartych w planie miejscowym, aktach prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji u ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dopuszczalne jest odstąpienie od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej – ale pod warunkiem, że zostało ono uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pamiętaj, że zasada ta nie dotyczy obiektów liniowych, czyli na przykład gazociągów, wodociągów czy linii energetycznych.

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

  • wojewódzkie inspektoraty nadzoru budowlanego
  • powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego
  • powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie naprawcze – jeśli pozwolenie na budowę wydało ci w pierwszej instancji starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu
  • wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie naprawcze dla inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydał urząd wojewódzki

Aby dowiedzieć się gdzie zrealizować usługę, podaj miejsce inwestycji.

Co zrobić krok po kroku

  1. Nadzór budowlany rozpocznie postępowanie naprawcze

Nadzór budowlany skontroluje obiekt budowlany. Ustali jego stan prawny i faktyczny. Następnie wyda ci postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych, w który wskaże:

  • przyczynę wstrzymania robót
  • ustali wymagania dotyczące zabezpieczeń.

Nadzór może również nałożyć obowiązek sporządzenia inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych oraz dokonania odpowiednich ekspertyz i ocen technicznych, w terminie 30 dni od doręczenia postanowienia.

Jeśli postępowanie naprawcze prowadzone jest po wydaniu decyzji o odmowie pozwolenia na użytkowanie, nadzór nie wyda ci postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Od razu otrzymasz decyzję, która nakaże ci sporządzenie i złożenie projektu budowlanego zamiennego.

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia, w którym je otrzymasz. W tym terminie nadzór budowlany musi wydać dalsze decyzje w postępowaniu naprawczym. Jeśli tego nie zrobi, możesz kontynuować roboty budowlane.

Strony postępowania

W postępowaniu naprawczym mogą wziąć udział również podmioty inne niż inwestor czy właściciel obiektu. Strony postępowania ustali nadzór budowlany. Mogą nimi być podmioty, które są właścicielami nieruchomości, znajdujących się w zasięgu oddziaływania twojej inwestycji. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone  Pamiętaj, że strony mają prawo do udziału na każdym etapie postępowania. Urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Od postanowienia możesz się odwołać

  1. Wstrzymaj roboty budowlane

Przed upływem 2 miesięcy nadzór budowlany wyda decyzję, w której:

  • nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, albo
  • nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo
  • w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

  1. Nadzór budowlany wyda ci decyzję w postępowaniu naprawczym

Po upływie terminu na jaki została wydana decyzja o wstrzymaniu prac budowlanych, organ nadzoru budowlanego wydaję decyzję:

  • o stwierdzeniu wykonania obowiązku, lub
  • nakazującą zaniechania dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego - w przypadku niewykonania obowiązku.

​W przypadku nałożenia w decyzji obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, po upływie wskazanego terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje decyzję:

  • w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych
  • o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego jeżeli budowa została zakończona..

W takim przypadku musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

W przypadku niewykonania w terminie obowiązku nałożonego obowiązku organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:

  • nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, lub
  • nakazującą rozbiórkę obiektu lub jego części, lub
  • nakazującą doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Dokumenty

Ile zapłacisz

Opłata za postępowanie naprawcze

  • 47 zł – opłata skarbowa za zatwierdzenie projektu budowlanego. Płacisz ją po otrzymaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego albo decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.
  • Dodatkowo, za decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych dolicz opłatę za wznowienie robót budowanych. Wynosi ona 50% stawki opłaty za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli:
    • 0,50 zł za każdy m² powierzchni użytkowej – jednak nie więcej niż 269,50 zł – dla budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna
    • 7 zł – dla budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym
    • 24 zł – dla innego budynku
    • 10 zł – dla studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków
    • 56 zł – dla budowli związanych z produkcją rolną
    • 1071,50 zł – dla sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości powyżej 1 km
    • 52,50 zł – dla sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości poniżej 1 km
    • 77,50 zł – dla innych budowli
    • 45,50 zł – dla urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym

Nie płacisz opłaty skarbowej, jeśli decyzje wydane w postępowaniu naprawczym dotyczą budynków mieszkalnych. W przypadku budowy budynku o funkcji mieszanej, opłaty nie nalicza się dla powierzchni części mieszkalnej w tym budynku. Bierze się pod uwagę tylko część przeznaczoną na inne cele.

Jeśli decyzje w postępowaniu naprawczym dotyczą więcej niż jednego obiektu budowlanego, zsumuj opłaty za każdy obiekt.

Uwaga! Nadzory budowlane mogą wymagać, abyś opłatę za zatwierdzenie projektu i wydanie decyzji o wznowieniu robót budowlanych zapłacił dopiero po wydaniu odpowiednich decyzji. Skontaktuj się z nadzorem budowlanym, który prowadzi twoje postępowanie naprawcze – dowiesz się: ile i kiedy musisz zapłacić.

Gdzie zapłacić: Opłaty skarbowe wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, na terenie którego znajduje się nadzór budowlany, który prowadzi postępowanie naprawcze. Dowody opłaty złóż w nadzorze budowlanym wraz z wnioskiem (chyba ze nadzór będzie wymagał opłat dopiero po wydaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych). Jako dowód zapłaty możesz złożyć wydruk potwierdzenia przelewu wykonanego przez internet. Jeśli nie chcesz przekazać nadzorowi oryginału dowodu zapłaty opłaty skarbowej, możesz zażądać jego zwrotu. W takim przypadku nadzór budowlany na złożonym przez ciebie wniosku dokona adnotacji o uregulowaniu opłaty. Natomiast tobie zwróci dowód opłaty – będzie na nim adnotacja urzędu o zapłacie opłaty.   

Przykład: jeśli pełnomocnictwo składasz do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Poznaniu, opłatę zapłać na konto Urzędu Miasta Poznania.


Opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie) – 17 zł

Jeśli do urzędu składasz pełnomocnictwo to musisz je opłacić. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składasz pełnomocnictwo (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy). Na przykład jeśli pełnomocnictwo składasz do Urzędu Miasta Poznania to opłatę zapłać również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa.

Ile będziesz czekać

Postanowienie jest wydawane na okres do 2 miesięcy.

Jak możesz się odwołać

Odwołanie od decyzji nadzoru budowlanego

Możesz odwołać się od decyzji wydanych w postępowaniu naprawczym. Odwołanie złóż do:

  • wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał ci powiatowy inspektor nadzoru budowlanego
  • Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał ci wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Odwołanie złóż za pośrednictwem nadzoru budowlanego, który wydał ci decyzję w postępowaniu naprawczym. Masz na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie możesz złożyć ty (jako inwestor/właściciel lub zarządca obiektu budowlanego), a także strony postępowania (np. sąsiedzi) niezadowoleni z decyzji nadzoru budowlanego.

Zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych

Możesz złożyć zażalenie na postanowienie wstrzymaniu robót budowlanych. Masz na to 7 dni – licząc od dnia, w którym otrzymasz postanowienie. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi nadzór budowlany wyższego stopnia (analogicznie jak w przypadku odwołania od decyzji). Zażalenie złóż za pośrednictwem nadzoru budowlanego, który wydał ci postanowienie. Pamiętaj, że wniesienie zażalenia nie wstrzymuje jego wykonania, czyli nadal musisz wstrzymać roboty budowlane. Ale nadzór, który wydał postanowienie, może wstrzymać jego wykonanie, jeśli uzna to za uzasadnione.

Warto wiedzieć

Co jeszcze musisz zrobić po otrzymaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych

Po otrzymaniu takiej decyzji musisz uzyskać nowy dziennik budowy. Wniosek o jego wydanie złóż do nadzoru budowlanego, który wydał ci decyzję w postępowaniu naprawczym. Potrzebujesz nowy dziennik, gdyż w wyniku decyzji nadzoru nakazującej ci sporządzenie i przedstawienie projektu budowlanego zamiennego uchylone zostanie pozwolenie na budowę. Tym samym prowadzenie dotychczasowego dziennika budowy należy zakończyć – bo został on wydany dla uchylonego pozwolenia na budowę.

Po otrzymaniu decyzji pozytywnych w postępowaniu naprawczym (oraz zakończeniu ewentualnych robót) musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Jak długo ważna jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych

Decyzja wygaśnie, jeśli:

  • nie rozpoczniesz budowy w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna
  • przerwiesz budowę na okres dłuższy niż 3 lata

W takich przypadkach możesz wznowić budowę ją dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Czy ta strona była przydatna?