Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy

Postępowanie naprawcze w nadzorze budowlanym

Otrzymałeś decyzję o odmowie pozwolenia na użytkowanie? A może realizujesz budowę niezgodnie z projektem? W takim przypadku, nadzór budowlany może przeprowadzić postępowanie naprawcze. Poniżej dowiesz się, jak załatwiana jest taka sprawa.

Jak załatwić sprawę

Sprawę można załatwić:

  • podczas wizyty w urzędzie
  • listownie

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Po co prowadzone jest postępowanie naprawcze

Celem postępowania naprawczego jest doprowadzenie inwestycji budowlanej do stanu zgodnego z prawem. Takie postępowanie nadzór budowlany rozpoczyna z urzędu po:

  • stwierdzeniu przez pracowników nadzoru budowlanego samowolnego, istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę
  • wydaniu ci (jako inwestorowi) decyzji o odmowie pozwolenia na użytkowanie

Możesz też samodzielnie złożyć wniosek o przeprowadzenie postępowania naprawczego – jeśli jesteś inwestorem lub właścicielem obiektu budowlanego. Bedzie to informacja dla nadzoru budowlanego do rozpoczęcia postępowania.

Istotne odstąpienie – to zmiany w zakresie:

  • projektu zagospodarowania działki lub terenu
  • charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, np.:
    • kubatury
    • powierzchni zabudowy
    • wysokości
    • długości
    • szerokości
    • liczby kondygnacji obiektu budowlanego
  • warunków niezbędnych do zapewnienia korzystania z obiektu budowlanego przez niepełnosprawnych
  • zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
  • warunków zawartych w: miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, innych aktach prawa miejscowego, albo decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji u ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
  • wymagającym uzyskania nowych lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które były wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę


Uwaga

Nie jest istotnym odstąpieniem zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, jeśli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

  • nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym
  • nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu
  • nie narusza przepisów techniczno-budowlanych
  • nie ma konieczności uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które potrzebne były do uzyskania pozwolenia na budowę
  • nie dotyczy odstąpień w zakresie: dostępności obiektu dla niepełnosprawnych, zmiany sposobu użytkowania, warunków zawartych w planie miejscowym, aktach prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji u ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dopuszczalne jest odstąpienie od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej – ale pod warunkiem, że zostało ono uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pamiętaj, że zasada ta nie dotyczy obiektów liniowych, czyli np. gazociągów, wodociągów czy linii energetycznych.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

Jak najszybciej po tym, jak dowiesz się, że twoja inwestycja wymaga postępowania naprawczego.

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

  • wojewódzkie inspektoraty nadzoru budowlanego
  • powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego
  • powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie naprawcze – jeśli pozwolenie na budowę wydało ci w pierwszej instancji starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu
  • wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie naprawcze dla inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydał urząd wojewódzki

Aby dowiedzieć się gdzie zrealizować usługę, podaj miejsce inwestycji.

Co zrobić krok po kroku

1. Złóż wniosek o przeprowadzenie postępowania naprawczego

Dokumenty

Pobierz:
Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał
Informacja dodatkowa

Wzór podania nie został wprowadzony aktem prawnym. Przykładowy wzór podania przygotowano we współpracy z organami nadzoru budowlanego.

Dokument możesz złożyć jako:
Przedstaw do wglądu, Oryginał, Uwierzytelniona kopia
Pobierz:
Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał, Uwierzytelniona kopia
Jak uzyskać dokument?
Ustanawiam pełnomocnika w sprawach administracyjnych
Dokument możesz złożyć jako:
Przedstaw do wglądu, Oryginał, Uwierzytelniona kopia

Jeśli jesteś reprezentowany przez pełnomocnika, dołącz pełnomocnictwo wraz z dowodem zapłaty opłaty skarbowej za jego udzielenie. Nie trzeba dołączać pełnomocnictwa, jeśli wniosek w imieniu przedsiębiorcy składa osoba wpisana jako pełnomocnik do CEIDG. Jeśli nie zapłacisz opłaty skarbowej za pełnomocnictwo, nadzór budowlany wezwie cię, abyś to zrobił. Mimo braku opłaty nadzór budowlany dalej prowadzi postępowanie naprawcze, gdyż przemawiają za tym względy społeczne. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić wobec ciebie postępowanie egzekucyjne.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa

Termin

Jak najszybciej po tym, jak dowiesz się, że twoja inwestycja wymaga postępowania naprawczego.

2. Nadzór budowlany rozpocznie postępowanie naprawcze

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych

Pracownik nadzoru budowlanego skontroluje obiekt budowlany. Ustali jego stan prawny i faktyczny. Następnie nadzór budowlany wyda ci postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych. Uzasadni to oraz nakaże ci zabezpieczyć budowę. Na postanowienie wstrzymujące roboty budowlane możesz złożyć zażalenie. Masz na to 7 dni – licząc od dnia otrzymania postanowienia.

W postanowieniu nadzór może dodatkowo nakazać dostarczyć ci:

  • inwentaryzację wykonanych robót budowlanych
  • odpowiednie ekspertyzy i oceny techniczne

Będziesz mieć na to 30 dni – licząc od dnia doręczenia ci postanowienia. Jeśli nie zrobisz tego, nadzór budowlany może zlecić ich wykonanie innemu podmiotowi. Ty możesz zostać obciążony kosztami wykonania dokumentów.


Uwaga

Jeśli postępowanie naprawcze prowadzone jest po wydaniu decyzji o odmowie pozwolenia na użytkowanie, nadzór nie wyda ci postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Od razu otrzymasz decyzję, która nakaże ci sporządzenie i złożenie projektu budowlanego zamiennego (czyli przejdziesz do punktu 4).

Jak długo ważne jest postanowienie

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia, w którym je otrzymasz. W tym terminie nadzór budowlany musi wydać dalsze decyzje w postępowaniu naprawczym. Jeśli tego nie zrobi, możesz kontynuować roboty budowlane.

Strony postępowania

W postępowaniu naprawczym mogą wziąć udział również podmioty inne niż inwestor czy właściciel obiektu. Strony postępowania ustali nadzór budowlany. Mogą nimi być podmioty, które są właścicielami nieruchomości,  znajdujących się w zasięgu oddziaływania twojej inwestycji. Pamiętaj, że strony mają prawo do udziału na każdym etapie postępowania. Urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Dokumenty

3. Wstrzymaj roboty budowlane

Nadzór budowlany sprawdzi, czy to zrobiłeś. Jeśli nie, nadzór budowlany wyda:

  • decyzję nakazującą ci rozbiórkę części obiektu budowlanego, którą wybudowano po otrzymaniu postanowienia o wstrzymaniu robót

albo

  • decyzję nakazującą doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego

Gdy otrzymasz taką decyzję, nadzór wstrzyma prowadzenie postępowania naprawczego do czasu wykonania przez ciebie ustaleń tej decyzji.

4. Nadzór budowlany wyda decyzję, która nakaże ci sporządzenie projektu budowlanego zamiennego

Taką decyzję otrzymasz, jeśli wstrzymane masz roboty budowlane oraz dostarczysz wymagane dokumenty. W decyzji podany będzie termin, w którym masz złożyć projekt zamienny. Dodatkowo, nadzór może w niej nakazać, aby wykonać określone czynności lub roboty budowlane. Mają one na celu doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

 Decyzja zostanie wysłana do: ciebie, stron postępowania, a także – kiedy będzie ostateczna – do urzędu, który wcześniej wydał ci pozwolenie na budowę

Dokumenty

Termin

Nadzór ma 2 miesiące na wydanie decyzji – licząc od dnia doręczenia ci postanowienia wstrzymującego prace budowlane.

5. Urząd uchyli pozwolenie na budowę, na podstawie którego prowadzono budowę

Pozwolenie uchyla urząd, który wydał pozwolenie na budowę obiektu, którego dotyczy postępowanie naprawcze. Następnie, jak najszybciej przekaże do nadzoru budowlanego decyzję u uchyleniu pozwolenia na budowę.


Uwaga

Pamiętaj, że nadzór budowlany nie może wydać decyzji kończących postępowanie naprawcze bez wcześniejszego uchylenia pierwotnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Ma to na celu uniknięcie funkcjonowania w obiegu prawnym dwóch decyzji. To może spowodować nieważność decyzji, którą wyda ci nadzór budowlany.

Dokumenty

Dokument otrzymasz jako:
Oryginał

6. Złóż dokumentację projektową w nadzorze budowlanym

Projekt złóż w 4 egzemplarzach. Wykona go dla ciebie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane. Ty wybierasz tą osobę. Projekt powinien uwzględniać zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych.

Złożenie projektu złożenie traktowane jest, jako złożenie przez ciebie wniosku o sprawdzenie przez nadzór budowlany, czy doprowadziłeś obiekt budowlany do stanu zgodnego z prawem.

Dokumenty

Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał
Informacja dodatkowa

1. W skład projektu wchodzą:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
  • projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego –  również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych i starszych;
  • jeśli projekt dotyczy budynków mieszkalnych wielorodzinnych: informacja o udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych i starszych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych;
  • stosownie do potrzeb – w  przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
  • w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;
  • informacja o obszarze oddziaływania obiektu.

2. Projekt zagospodarowania działki lub terenu nie jest wymagany do projektu budowlanego przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, jeżeli, zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. Projekt architektoniczno-budowlany, o którym mowa w art. 34 ust 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, nie jest wymagany do projektu budowlanego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych, bądź podziemnych sieci uzbrojenia, jeżeli całość problematyki może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu.

Jak uzyskać dokument?
Zmiana pozwolenia na budowę Zatwierdzenie projektu budowlanego Pozwolenie na budowę Zmiana pozwolenia na budowę

Termin

Projekt złóż w terminie podanym przez nadzór budowlany.

7. Nadzór budowlany wyda ci decyzję w postępowaniu naprawczym

Pozytywna decyzja w postępowaniu naprawczym

Jeśli złożysz potrzebne dokumenty i wykonasz wszystkie czynności i roboty mające na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, nadzór budowlany wyda ci:

  • decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych – jeśli budowa nie została zakończona
  • decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego – jeśli budowa została zakończona

Negatywna decyzja w postępowaniu naprawczym

Jeśli nie spełnisz wszystkich wymagań lub nie złożysz w terminie projektu zamiennego, nadzór budowlany wyda jedną z decyzji nakazującą ci:

  • zaniechanie dalszych robót budowlanych
  • rozbiórkę obiektu lub jego części
  • doprowadzenie obiektu do poprzedniego stanu.

Dokumenty

Ile zapłacisz

Opłata za postępowanie naprawcze

  • 47 zł – opłata skarbowa za zatwierdzenie projektu budowlanego. Płacisz ją po otrzymaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego albo decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.
  • Dodatkowo, za decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych dolicz opłatę za wznowienie robót budowanych. Wynosi ona 50% stawki opłaty za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatem będzie to:
    • 0,50 zł za każdy m² powierzchni użytkowej – jednak nie więcej niż 269,50 zł – dla budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna
    • 7 zł – dla budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym
    • 24 zł – dla innego budynku
    • 10 zł – dla studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków
    • 56 zł – dla budowli związanych z produkcją rolną
    • 1071,50 zł – dla sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości powyżej 1 km
    • 52,50 zł – dla sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości poniżej 1 km
    • 77,50 zł – dla innych budowli
    • 45,50 zł – dla urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym

Nie płacisz opłaty skarbowej, jeśli decyzje wydane w postępowaniu naprawczym dotyczą budynków mieszkalnych. W przypadku budowy budynku o funkcji mieszanej, opłaty nie nalicza się dla powierzchni części mieszkalnej w tym budynku. Bierze się pod uwagę tylko część przeznaczoną na inne cele.

Jeśli decyzje w postępowaniu naprawczym dotyczą więcej niż jednego obiektu budowlanego, zsumuj opłaty za każdy obiekt.


Uwaga: nadzory budowlane mogą wymagać, abyś opłatę za zatwierdzenie projektu i wydanie decyzji o wznowieniu robót budowlanych zapłacił dopiero po wydaniu odpowiednich decyzji. Skontaktuj się z nadzorem budowlanym, który prowadzi twoje postępowanie naprawcze – dowiesz się: ile i kiedy musisz zapłacić.


Opłata za pełnomocnictwo

  • 17 zł  –  opłata skarbowa za ewentualne pełnomocnictwo

Nie płacisz za pełnomocnictwo udzielane mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Gdzie wpłacasz opłaty skarbowe

Opłaty skarbowe wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, na terenie którego znajduje się nadzór budowlany, który prowadzi postępowanie naprawcze. Dowody opłaty złóż w nadzorze budowlanym wraz z wnioskiem (chyba ze nadzór będzie wymagał opłat dopiero po wydaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych). Jako dowód zapłaty możesz złożyć wydruk potwierdzenia przelewu wykonanego przez internet. Jeśli nie chcesz przekazać nadzorowi oryginału dowodu zapłaty opłaty skarbowej, możesz zażądać jego zwrotu. W takim przypadku nadzór budowlany na złożonym przez ciebie wniosku dokona adnotacji o uregulowaniu opłaty. Natomiast tobie zwróci dowód opłaty – będzie na nim adnotacja urzędu o zapłacie opłaty.    

Przykład: jeśli pełnomocnictwo składasz do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Poznaniu, opłatę zapłać na konto Urzędu Miasta Poznania.

Opłaty skarbowej nie płacą m.in. jednostki budżetowe, jednostki samorządu terytorialnego, organizacje pożytku publicznego oraz osoby, które przestawią zaświadczenie o korzystaniu z pomocy społecznej z powodu ubóstwa.

Ile będziesz czekać

Przepisy nie regulują, w jakim terminie nadzór budowlany zakończy postępowanie naprawcze. Może ono trwać nawet kilka miesięcy.

Jak możesz się odwołać

Odwołanie od decyzji nadzoru budowlanego

Możesz odwołać się od decyzji wydanych w postępowaniu naprawczym. Odwołanie złóż do:

  • wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał ci powiatowy inspektor nadzoru budowlanego,
  • Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał ci wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Odwołanie złóż za pośrednictwem nadzoru budowlanego, który wydał ci decyzję w postępowaniu naprawczym. Masz na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie możesz złożyć ty (jako inwestor/właściciel lub zarządca obiektu budowlanego), a także strony postępowania (np. sąsiedzi) niezadowoleni z decyzji nadzoru budowlanego.

Zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych

Możesz złożyć zażalenie na postanowienie wstrzymaniu robót budowlanych. Masz na to 7 dni – licząc od dnia, w którym otrzymasz postanowienie. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi nadzór budowlany wyższego stopnia (analogicznie jak w przypadku odwołania od decyzji). Zażalenie złóż za pośrednictwem nadzoru budowlanego, który wydał ci postanowienie. Pamiętaj, że wniesienie zażalenia nie wstrzymuje jego wykonania (zgodnie z art. 143 Kodeksu postępowania administracyjnego) – czyli nadal musisz wstrzymać roboty budowlane. Ale nadzór, który wydał postanowienie, może wstrzymać jego wykonanie, jeśli uzna to za uzasadnione.

Warto wiedzieć

Co jeszcze musisz zrobić po otrzymaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych

Po otrzymaniu takiej decyzji musisz uzyskać nowy dziennik budowy. Wniosek o jego wydanie złóż do nadzoru budowlanego, który wydał ci decyzję w postępowaniu naprawczym. Potrzebujesz nowy dziennik, gdyż w wyniku decyzji nadzoru nakazującej ci sporządzenie i przedstawienie projektu budowlanego zamiennego uchylone zostanie pozwolenie na budowę. Tym samym prowadzenie dotychczasowego dziennika budowy należy zakończyć – bo został on wydany dla uchylonego pozwolenia na budowę.

Co po zakończeniu budowy

Po otrzymaniu decyzji pozytywnych w postępowaniu naprawczym (oraz zakończeniu ewentualnych robót) musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Jak długo ważna jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych

Decyzja wygaśnie, jeśli:

  • nie rozpoczniesz budowy w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna

lub

  • przerwiesz budowę na okres dłuższy niż 3 lata

W takich przypadkach możesz wznowić budowę ją dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Czy ta strona była przydatna?