Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy

Zasady ustalania warunków zabudowy – analiza urbanistyczna

Linia zabudowy

1. Urząd prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy wyznacza obszar analizowany wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Granicę obszaru analizowanego wyznaczy na kopii mapy załączonej do wniosku. Nie może on być mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (nie może to być mniej niż 50 metrów). Na obszarze tym urząd przeprowadzi analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się, jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Jeżeli linia zabudowy na działkach sąsiednich tworzy uskok, to linię nowej zabudowy ustala się, jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

3. Dopuszcza się inne wyznaczenie nowej linii zabudowy, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

4. Jeżeli istniejąca zabudowa niezgodna jest z przepisami odrębnymi, to nową linię zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

 

Powierzchnia zabudowy

1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

2. Dopuszcza się inne wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

 

Szerokość elewacji frontowej

1. Szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze. Przez działkę frontową należy rozumieć tą część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

2. Dopuszcza się inne wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

 

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu.

1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do zabudowy istniejącej działkach sąsiednich. Wysokość tą mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

2. Jeżeli wyżej wymieniona wysokość tworzy na sąsiednich działkach uskok, wtedy przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

3. Dopuszcza się inne wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

4. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

 

3. W przypadku inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wymagane spełnienie warunku, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalających na określenie wymagań w zakresie kontynuacji zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa).

4. Zasada dobrego sąsiedztwa oraz dodatkowo warunek dostępu do drogi publicznej, nie są wymagane w przypadku linii kolejowych, inwestycji liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

5. Zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania dla zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Czy ta strona była przydatna?