Przed rozpoczęciem Przed rozpoczęciem
Zakładam firmę Zakładam firmę
Rozliczam podatki Rozliczam podatki
Ubezpieczam się Ubezpieczam się
Prowadzę firmę Prowadzę firmę
Zamykam firmę Zamykam firmę

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Jest umową cywilnoprawną, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. umowa sprzedaży). Umowa przedwstępna stanowi drogą dojścia oraz gwarancję do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) w przyszłości,  której zawarcie w danym momencie nie jest możliwe albo dogodne dla stron.

Elementy umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna powinna określać istotne założenia umowy ostatecznej. Należy zawrzeć w niej przedmiot umowy oraz wszelkie ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony umowy takie jak: cena, sposób zapłaty, sposób i terminy rozliczeń, inne zobowiązania stron, pokrycie kosztów, daty przekazania np. nieruchomości, koszty przeniesienia własności itd. Należy pamiętać, że w umowie przyrzeczonej można dokonać zmiany zapisów w stosunku do umowy przedwstępnej pod warunkiem wyrażania zgody przez wszystkie zainteresowane strony.

Jeżeli w umowie przedwstępnej nie został określony termin, w ciągu którego powinna być zawarta umowa przyrzeczona, wówczas termin wyznacza strona uprawniona do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczy inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać już jej zawarcia.

W sytuacji, gdy pomimo umowy przedwstępnej oraz wyznaczonego terminu jej zawarcia jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej stronie poszkodowanej na mocy przepisów kodeksu cywilnego przysługuje:

  • Żądanie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strona pokrzywdzona może domagać się zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz niezbędnych wydatków związanych z oczekiwaniem na zawarcie umowy przyrzeczonej.
  • Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym. Aby kupujący mógł skutecznie żądać od sądu wydania zastępczego oświadczenia woli (orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli strony zobowiązanej do sprzedaży) umowa przedwstępna musi być zawarta co najmniej w takiej formie jakiej przepisy wymagają od umowy przyrzeczonej np. umowa sprzedaży udziałów w spółce z o.o. wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Zatem umowa przedwstępna, aby przed sądem można było żądać jej wykonania musi być zawarta w tej formie lub w formie aktu notarialnego.

Ponadto, w ramach swobody zawierania umów, strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania w przypadku, gdy do podpisania umowy przyrzeczonej nie dojdzie.

Przedawnienie umowy przedwstępnej

Pamiętaj, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Prawo do odstąpienia

W umowie przedwstępnej strony mogą zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się poprzez złożenie oświadczenia drugiej stronie. Umowa w tym przypadku uważana jest za niezawartą. Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy został złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Zaliczka i zadatek

W umowie przedwstępnej można również zawrzeć zapisy dot. zadatku lub zaliczki. Obie formy zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym – zadatek w art. 394, zaś zaliczka w części kodeksu o wykonywaniu umów wzajemnych (art. 487-497).

Zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek więc zabezpiecza wykonanie umowy.

Zadatek powinien być zwrócony w całości stronie, która go dała w następujących sytuacjach:

  • rozwiązania umowy przez obie strony umowy,
  • gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
  • gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność.

Natomiast wpłacona zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy i zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia lub zwrócona w przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie.

Udostępnij Wydrukuj

Czy ta strona była przydatna?

Tak | Trochę | Nie