Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Jesteś cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii i zamierzasz nabyć w Polsce prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości? Koniecznie uzyskaj zezwolenie. Sprawdź, jak możesz to zrobić.

How to proceed

What you should know and who can use this service

Kto powinien ubiegać się o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości?

Cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, który zamierza nabyć nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zwolnienia od tego obowiązku, wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, opisujemy w sekcji "Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?".

Przez cudzoziemca rozumiemy:

• osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa;
• osobę prawną, z siedzibą za granicą;
• nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Jeśli jesteś obywatelem lub przedsiębiorcą z siedzibą na terytorium jednego z państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału), od 1 maja 2016 r. nie potrzebujesz zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych.

Warunki wydania zezwolenia

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzieli ci zezwolenia tylko na podstawie twojego wniosku.

Dostaniesz zezwolenie, jeśli nabycie przez ciebie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Aby dostać zezwolenie, udowodnij też swoje więzi z Polską. Możesz wskazać, że:

• masz polską narodowość lub pochodzenie;
• masz żonę lub męża, którzy są obywatelami polskimi;
• masz zezwolenie na pobyt:
  • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), lub
  • stały, lub
  • rezydenta długoterminowego UE;
• jesteś członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej;
• prowadzisz w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Pamiętaj, że powierzchnia nabytych przez ciebie nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 ha.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą i nabywasz nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, to wskaż, że nabycie nieruchomości wiąże się z rzeczywistymi potrzebami, które wynikają z charakteru prowadzonej przez ciebie działalności gospodarczej lub rolniczej.

Pamiętaj, że jeśli chcesz nabyć nieruchomości rolne, to reguluje to dodatkowo ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Nie potrzebujesz zezwolenia, jeśli nabywasz:

• tzw. samodzielny lokal mieszkalny – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia ci odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego;
• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego chcesz mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe;
• nieruchomość – gdy mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – tak dzieje się wtedy, gdy masz żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków);
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy przejmujesz nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Pamiętaj, że musisz mieć zezwolenie na nabycie nieruchomości również we wskazanych wyżej przypadkach, jeśli nabywasz nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha.

Kiedy nie otrzymasz zezwolenia?

Nie dostaniesz zezwolenia w przypadku:

• przekształcenia spółki handlowej;
• gdy nabywasz nieruchomość na podstawie tzw. dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzisz. Jeśli w twoim kraju nie ma tego rodzaju dziedziczenia, to obowiązuje cię prawo polskie.

Zaistnienie jednej z ww. sytuacji powoduje, że w ogóle nie stosujemy przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców na terytorium Polski, tzn., że nie musisz mieć zezwolenia ministra na nabycie nieruchomości w ww. przypadkach.

W Polsce dziedziczenie ustawowe występuje wtedy, gdy osoba zmarła nie zostawiła testamentu lub jest on nieważny, albo gdy określone do dziedziczenia osoby odrzucają spadek lub nie mogą go przyjąć.

Jeśli nie należysz do tzw. kręgu spadkobierców ustawowych, to możesz skorzystać z dziedziczenia testamentowego. Jest to zatem możliwe, jeżeli zgodnie z polskim prawem nie jesteś m.in. dzieckiem, wnukiem, rodzicem lub dalszym krewnym zmarłego (np. dziadkowie, pasierbowie, ciotki, wujowie). W takiej sytuacji, jeśli nabędziesz nieruchomość na podstawie testamentu, koniecznie złóż wniosek o zezwolenie na jej nabycie. Masz na to 2 lata od dnia otwarcia spadku. Jeśli nie zrobisz tego w tym czasie, to nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania przypadnie osobom dziedziczącym spadek zgodnie z polskim prawem.

Wniosek o promesę

Jeśli chcesz nabyć nieruchomość, możesz postarać się o tzw. promesę. Jest to przyrzeczenie wydania ci zezwolenia. Złóż wniosek, aby ją uzyskać. Do wniosku dołącz dokumenty, które potwierdzają twoje prawo do nabycia nieruchomości. Są to te same dokumenty, które dołączasz do wniosku o udzielenie ci zezwolenia.

Wniosek złóż przed nabyciem nieruchomości.

Zapłać opłatę skarbową w wysokości 98 zł za promesę. Dowód opłaty dołącz do wniosku.

Uzyskanie promesy nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia. Twoja promesa jest ważna przez rok od dnia jej wydania. Dokument określa warunki, jakie musisz spełnić, aby ubiegać się o zezwolenie. Jeśli je spełniasz, to minister nie może odmówić ci udzielenia zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

When you should complete this procedure

W dowolnym momencie, ale pamiętaj, żeby złożyć wniosek odpowiednio wcześnie, tak, aby decyzja mogła być podjęta przed końcem terminu oświadczenia woli zbycia nieruchomości oraz ważności twojej karty pobytu (jeżeli potwierdza ona twoje więzi z Polską).

Where you can complete this procedure

MINISTERSTWO SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa

What to do step by step

1. Złóż wniosek o wydanie zezwolenia

Documents

Dołącz do wniosku:

Dokumenty określające twój status prawny:

• jeśli jesteś osobą fizyczną – dołącz odpis lub kopię ważnego dokumentu, który potwierdza twoją tożsamość, obywatelstwo, datę i miejsca urodzenia np. karta pobytu, paszport. Jeśli chcesz nabyć nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, dołącz też aktualny odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji
• jeśli masz spółkę handlową – dołącz aktualny odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru. Pamiętaj, że dokument powinien być wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem, w którym złożysz wniosek

Pamiętaj, że zagraniczne dokumenty urzędowe powinny być zalegalizowane albo poświadczone apostille.

Dokumenty dotyczące nieruchomości (pamiętaj, że dokumenty powinny być złożone w oryginale lub uwierzytelnionej kopii i wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem, w którym złożysz wniosek):

• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej
• dokumenty urzędowe, które posłużą do zmiany oznaczenia nieruchomości – gdy w księdze wieczystej nie ma aktualnego oznaczenia
• wypis z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego albo  decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli nie ma planu, wtedy dołącz dokument z odpowiedniego urzędu, który to potwierdza
• aktualne oświadczenie zbywcy (osoby przekazującej ci rzecz lub prawa) o chęci przekazania ci nieruchomości, zawierające szczegółowe informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości.

Odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości powinien być wydany przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Może być on wydrukowany samodzielnie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (po uprzednim złożeniu do CIKW wniosku o umożliwienie wydruku) i posiadający cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Dołącz też inne informacje o wniosku i załącznikach:

Jeśli chcesz dostać zezwolenie na nabycie lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności (np. prawo własności do lokalu położonego w budynku z wieloma lokalami), to nie musisz dołączać do wniosku np. wypisu z rejestru gruntów czy aktualnego planu miejscowego. Jeśli twój lokal nie ma księgi wieczystej, dostarcz odpis księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów nieruchomości z budynkiem, w którym jest twój lokal.

Jeśli chcesz dostać zezwolenie dla nieruchomości, która ma więcej niż 15 działek gruntu, to złóż oświadczenie zbywcy o chęci przekazania ci nieruchomości wraz z ich wykazem (DOC). Jeśli nabywasz nieruchomość w wyniku połączenia lub podziału spółek, dołącz uzgodniony plan połączenia (lub podziału), a także projekty uchwał o połączeniu (podziale) i projekt umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.

Jeśli jesteś członkiem zarządu kontrolowanej spółki kapitałowej lub spółki osobowej, która ma siedzibę w Polsce, dołącz następujące dokumenty wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku:

• odpis lub wyciąg z rejestru KRS jako przedsiębiorcy, który jest członkiem zarządu
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie zalegasz z należnościami na rzecz budżetu
• zaświadczenie z oddziału ZUS, że nie zalegasz ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych

Jeśli chcesz wykonywać w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą zgodnie z polskim prawem, dołącz dokumenty, które to potwierdzają (np. odpisy koncesji czy zezwoleń).

Jeśli jesteś cudzoziemcem (z wyjątkiem osoby fizycznej bez obywatelstwa polskiego) musisz udowodnić, że stać cię na zakup nieruchomości i finansowanie działalności. Pamiętaj, że dokumenty powinny być wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku. Chodzi o takie dokumenty jak:

• zaświadczenie z banku, gdzie masz swój rachunek bieżący (lub twoich udziałowców czy akcjonariuszy), które określa twoje środki finansowe oraz zdolność kredytową i płatniczą
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie zalegasz z wpłatami należności budżetowych
• zaświadczenie z ZUS, że nie zalegasz ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych

Dokumenty dołącz do wniosku w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

Szczegółowe wymogi co do treści wniosku oraz formy załączanych do niego dokumentów zawiera rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r.  w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Pamiętaj, że dokumenty w języku obcym muszą mieć tłumaczenie na język polski, poświadczone przez tłumacza przysięgłego.

Time limit

W dowolnym momencie, ale pamiętaj, żeby złożyć wniosek odpowiednio wcześnie, tak, aby decyzja mogła być podjęta przed końcem terminu oświadczenia woli zbycia nieruchomości oraz ważności twojej karty pobytu (jeżeli potwierdza ona twoje więzi z Polską).

2. Ministerstwo sprawdzi formalnie twój wniosek

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji sprawdzi formalnie twój wniosek. Potem wystąpi o opinię do Ministra Obrony Narodowej (MON). Jeśli twój wniosek dotyczy nieruchomości rolnej, poprosi o opinię Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Opinia MON nie jest konieczna, jeśli minister odmówi ci wydania decyzji (np. gdy twój wniosek nie spełnia wymagań, z powodu braku więzi z Polską).).

Jeżeli twój wniosek zawiera braki formalne (np. pomyliłeś się we wniosku, albo nie dołączyłeś potrzebnych dokumentów), to minister wezwie cię do poprawienia błędów. Na uzupełnienie braków będziesz mieć co najmniej 7 dni. Jeśli nie poprawisz błędów w wyznaczonym terminie to twoja sprawa nie będzie dalej załatwiana.

Zanim minister udzieli ci zezwolenia, może zażądać od ciebie dostarczenia dodatkowych dowodów i informacji. Będą one potrzebne do rozpatrzenia twojego wniosku i sprawdzenia, czy twoja sprawa nie wpływa na zagrożenie obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego i czy jest zgodna z interesem kraju. Jeśli minister uzna to za konieczne, może zażądać, aby odpowiednie instytucje sprawdziły, czy nabycie przez ciebie nieruchomości może powodować te zagrożenia.

Ponadto minister może zwrócić się o opinię do innych instytucji państwowych czy organizacji zawodowych. Może też poprosić o przekazanie dokumentów i informacji. Te materiały mogą być potrzebne do udzielenia ci zezwolenia oraz prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez obcokrajowców.

3. Odpowiednie instytucje zaopiniują twój wniosek

Swój sprzeciw wobec twojego wniosku może wnieść Minister Obrony Narodowej, a jeśli twoja sprawa dotyczy nieruchomości rolnych – Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Jeśli nie zrobią tego w ciągu 14 dni, to Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może dalej rozpatrywać twój wniosek.

Pamiętaj, że jeśli wymaga tego sytuacja, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, na wniosek Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, może wydłużyć termin zgłoszenia sprzeciwu. Taki termin może wydłużyć się do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia. Jest to możliwe, gdy wniosek o jego przedłużenie złożą ministrowie, którzy mają prawo sprzeciwu.

Jeśli ministrowie zgłoszą swój sprzeciw, to Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji odmówi ci udzielenia zezwolenia. Ministrowie zgłaszają sprzeciw w formie postanowienia. Jeśli przemawiają za tym względy obronności lub bezpieczeństwa państwa, nie dostaniesz w decyzji uzasadnienia o odmowie.

Time limit

Termin na wniesienie sprzeciwu przez MON i MRiRW wynosi 14 dni, przez inne organy - 30 dni, ale na wniosek organu opiniującego może zostać przedłużony do dwóch miesięcy

4. Dostaniesz decyzję w sprawie udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości

Jeśli spełniasz wymagania, dostaniesz zezwolenie. Zezwolenie jest w formie decyzji administracyjnej. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może w zezwoleniu określić specjalne warunki. Jeśli je spełnisz, możesz nabyć nieruchomość.

Twoje zezwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może też odmówić ci udzielenia zezwolenia, jeśli:

• nie spełniasz warunków wynikających z przepisów, np. brak więzi z Polską;
• twój wniosek nie uzyska pozytywnej opinii ministerstw: Obrony Narodowej lub Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Jeśli nie dostaniesz zezwolenia, to złóż wniosek do Prezydenta m. st. Warszawy o zwrot opłaty za jego wydanie.

Minister może też umorzyć twoją sprawę, jeśli:

• o to wystąpisz, a także gdy
• właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie chce zbyć nieruchomości na ciebie.

Documents

5. Uzyskanie zaświadczenia o ostateczności/ prawomocności decyzji

Jeśli notariusz wymaga od ciebie ostatecznej lub prawomocnej decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, to musisz złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego ostateczność lub prawomocność decyzji. Do wniosku należy załączyć potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej w wysokości 17 zł, na numer rachunku bankowego Centrum Obsługi Podatnika Miasta Stołecznego Warszawy.

How much you will have to pay

• 1570 zł – opłata za wydanie zezwolenia
• 98 zł – opłata za wydanie promesy zezwolenia

Opłaty należy wnieść na numer rachunku bankowego Centrum Obsługi Podatnika Miasta Stołecznego Warszawy.

• 17 zł – opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie) Jeśli do urzędu składasz pełnomocnictwo to musisz je opłacić. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu. Opłatę za pelnomocnictwo należy wnieść na numer rachunku bankowego Centrum Obsługi Podatnika Miasta Stołecznego Warszawy.

How long you will have to wait

Minister rozpatrzy twoją sprawę najszybciej jak to jest możliwe. Pamiętaj jednak, że sprawy dotyczące zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców należą do kategorii spraw szczególnie skomplikowanych, co wiąże się z możliwością stosowania wydłużonych terminów ich rozpatrywania w stosunku do ogółu spraw objętych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Postępowanie szczególnie skomplikowane powinno trwać nie dłużej niż dwa miesiące od dnia wszczęcia postępowania, o ile wraz z wnioskiem zostaną złożone wszystkie wymagane dokumenty oraz organy opiniujące konkretną sprawę (obligatoryjnie MON, a w przypadku gruntów rolnych MRiRW) zajmą stanowisko w terminie do tego przewidzianym. Do dwumiesięcznego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy strony (np. konieczność wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy treścią wniosku a załączonymi dokumentami, dostarczenia dodatkowych dokumentów itp.) albo z przyczyn niezależnych od organu.

W praktyce postępowanie administracyjne o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, akcji i udziałów, z uwagi na obszerną korespondencję, konieczność uzyskania opinii innych organów i instytucji może trwać do 3, 4 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej.

W przypadku nierozpatrzenia sprawy w terminie zostanie wyznaczony nowy termin do załatwienia sprawy, o czym zostaniesz powiadomiony.

Jeśli twoja sprawa dotyczy nabycia nieruchomości, która jest na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, to zezwolenie dostaniesz w ciągu miesiąca od dnia złożenia przez ciebie wniosku.

How can you appeal

Jeśli jesteś niezadowolony z decyzji wydanej w pierwszej instancji przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, to możesz:

• zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy;
• złożyć skargę na decyzję bezpośrednio do sądu (bez wcześniejszego wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy).

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy napisz dlaczego nie zgadzasz się z decyzją. Nie musisz dokładnie opisywać swojej sprawy. Wniosek złóż w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji o odmowie udzielenia ci zezwolenia.

Pamiętaj również o tym, że możesz pisemnie zrezygnować ze składania wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Jeśli zrobią to wszystkie strony uczestniczące w postępowaniu, to decyzja szybciej stanie się ostateczna i prawomocna.

Good to know

Pamiętaj, że nabycie nieruchomości niezgodnie z polskim prawem jest nieważne. O nieważności orzeka sąd na żądanie:

• wójta (oraz burmistrza lub prezydenta miasta), na terenie którego jest nieruchomość;
• starosty;
• marszałka województwa lub wojewody;
• Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Dodatkowe informacje o uzyskaniu informacji o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca dostępne są na stronie internetowej Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.