Ustalenie warunków zabudowy

Opis jest w trakcie aktualizacji i niektóre treści mogą być nieaktualne lub niepełne.

Uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

1. Zgodnie z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga uzyskania przez wnioskodawcę/inwestora decyzji o warunkach zabudowy.

Nie wymaga takiej decyzji tymczasowa, trwająca do roku, jednorazowa zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie ma obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wymaga budowa niżej wymienionych obiektów budowlanych (które można budować po dokonaniu zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych):

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
  • wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2.

3. Należy podkreślić, iż lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni ponad 2000 m2 może nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

4. Przed złożeniem wniosku o ustalenie warunków zabudowy należy sprawdzić, czy dla obszaru, na którym ma być zlokalizowana inwestycja nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ponadto wnioskodawca powinien zweryfikować, czy planowana inwestycja:

  • nie jest zaliczana do inwestycji, które mogą być lokalizowane, zgodnie z odrębnymi przepisami, wyłącznie w oparciu o ustalenia planu miejscowego;
  • jest objęta zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

W dowolnym momencie.

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:
  • Urzędy Miast i Gmin
  • Urzędy Wojewódzkie

1. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć do wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. W przypadku inwestycji realizowanej na terenie zamkniętym wniosek należy złożyć do wojewody.

2. Właściwość miejscową ustala się na podstawie położenia nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W przypadku inwestycji wykraczającej poza obszar jednej gminy, wniosek należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, na którego obszarze znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana inwestycja. Decyzja o warunkach zabudowy powinna wtedy zostać wydana w porozumieniu z pozostałymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast.

Aby dowiedzieć się gdzie zrealizować usługę, podaj lokalizację przedsięwzięcia.

Usługę zrealizujesz w:
Urząd Miasta Częstochowy
Śląska 11/13, 42-217 Częstochowa

Co zrobić krok po kroku

1. Przygotowanie i złożenie wniosku

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć wraz z załącznikami do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (w przypadku inwestycji na terenie zamkniętym do wojewody).

Dokumenty

1. Do wniosku należy dołączyć kopię mapy zasadniczej albo, w przypadku jej braku, mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na mapach w skali 1:500 lub 1:1000 (w przypadku inwestycji liniowych może być 1:2000) powinny być zaznaczone granice terenu objętego wnioskiem oraz obszar, na który planowana inwestycja będzie oddziaływać. Mapa powinna obejmować swoim zakresem obszar nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niż 50 metrów.

2. Do wniosku jest dołączane opisowe oraz graficzne określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych

3. W zależności od rodzaju inwestycji może być wymagane dołączenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

4. Do wniosku można dołączyć umowę na wykonanie uzbrojenia terenu zawartą pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną (np. gestorem sieci), a inwestorem. Taka umowa potwierdza spełnienie warunku wystarczającego uzbrojenia terenu dla zamierzenia budowlanego.

5. W przypadku reprezentowania przez pełnomocnika dołącza się pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uregulowania opłaty skarbowej za jego udzielenie (w wysokości 17,00 złotych).

 

UWAGA

Organ prowadzący postępowanie nie może uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

2. Weryfikacja formalna wniosku

1. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta (albo wojewoda) ocenia, czy wniosek został złożony zgodnie z właściwością miejscową. W przypadku, gdy organ, do którego złożono wniosek jest niewłaściwy w sprawie, to przekazuje się go niezwłocznie wraz z uzasadnieniem do organu właściwego (zawiadomienie o przekazaniu wniosku przekazywane jest także wnioskodawcy).

2. Organ właściwy, do którego złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dokonuje jego weryfikacji formalnej. Jeżeli wniosek nie czyni zadość wymaganiom ustalonym w przepisach prawa, organ właściwy wzywa wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie siedmiu dni z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania (art. 64 § 2 k.p.a.).

3. Jeżeli strona nie wpłaciła należności tytułem opłat i kosztów postępowania, które zgodnie z przepisami powinny być uiszczone z góry, organ administracji publicznej prowadzący postępowanie wyznaczy jej termin do wniesienia tych należności. Termin ten nie może być krótszy niż siedem dni, a dłuższy niż czternaście dni. Jeżeli w wyznaczonym terminie należności nie zostaną uiszczone, wniosek podlega zwrotowi (art. 261 § 1 i 2 k.p.a.).

3. Ustalenie stron postępowania administracyjnego

1. W przypadku, gdy złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie posiadał braków formalnych lub też zostały one uzupełnione, to organ prowadzący postępowanie ustala strony postępowania administracyjnego. Strony ustalane są na podstawie art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, iż stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo, kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W praktyce, w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy interes prawny mają właściciele, użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które oddziałuje planowana inwestycja.

2. Do wszystkich stron wysyłane jest zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a. strony mają prawo do czynnego udziału w każdym stadium postępowania i do wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów przed wydaniem decyzji ustaleniu warunków zabudowy.

3. Na każdym etapie organ prowadzący postępowanie ma prawo wezwać osoby (wnioskodawcę, strony, pełnomocnika) do udziału w podejmowanych czynnościach i do złożenia wyjaśnień osobiście, przez pełnomocnika lub na piśmie (zgodnie z art. 50 - 56 k.p.a.).

4. Organ właściwy odmawia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wnioskowana inwestycja jest objęta zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji (o których mowa odpowiednio w art. 8 lub art. 25 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji).

Dokumenty

4. Wstępna ocena merytoryczna wniosku

1. Organ dokonuje wstępnej oceny merytorycznej wniosku. W praktyce, w pierwszej kolejności sprawdza się, czy dla obszaru objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania. Jeżeli taki plan obowiązuje, to właściwy wójt, burmistrz lub prezydent miasta (albo wojewoda) wydaje decyzję o umorzeniu postępowania w trybie art. 105 §2 kodeksu postępowania administracyjnego.

2. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Organ właściwy może zawiesić postępowanie w przypadku, gdy przystąpiono do sporządzania planu miejscowego dla terenu objętego wnioskiem, albo organ posiada informacje o planach przystąpienia do sporządzania takiego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta (albo wojewoda) podejmuje zawieszone postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

  • w terminie dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo,
  • w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

3. Jeżeli, po wszczęciu postępowania, a przed jego zakończeniem rada gminy podejmie uchwałę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji (o których mowa odpowiednio w art. 8 lub art. 25 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji), w której przewidziano zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu, to organ właściwy zawiesza postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli wnioskowana inwestycja jest objęta zakazem określonym w tej uchwale. Organ podejmuje zawieszone postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku utraty mocy obowiązującej tej uchwały, jeżeli dla terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie obowiązuje plan miejscowy.

4. Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia przedmiotowego planu. Zawieszenie następuje w drodze postanowienia, które przekazywane jest stronom postępowania.

Obowiązkowe sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wynikać m. in.:

  • z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody – w przypadku, gdy na terenie gminy przewiduje się utworzenie lub prowadzi się obszar chronionego krajobrazu, tj. obszar, który obejmuje tereny chronione ze względu na wyróżniający się krajobraz o zróżnicowanych ekosystemach, wartościowe ze względu na możliwość zaspokajania potrzeb związanych z turystyką i wypoczynkiem lub pełnioną funkcją korytarzy ekologicznych,
  • z ustawy z dnia 23 lipca 2003 o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami – art. 16 ust. 6 tej ustawy stanowi, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządza się dla obszarów, na których utworzono park kulturowy,
  • z ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych – w przypadku, gdy gmina zamierza przeznaczyć pod działalność inwestycyjną obszary dotychczas rolne i leśne (art. 7 ustawy),
  • z ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku – prawo geologiczne i górnicze – dla terenu górniczego sporządza się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określa się obiekty lub obszary, dla których wyznacza się filar ochronny, w graniach którego, ze względu na ochronę oznaczonych dóbr, wydobywanie kopalin nie może być prowadzone albo może być dozwolone tylko w sposób zapewniający ochronę tych dóbr,
  • ze studium (art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

5. Dokonanie analizy urbanistycznej

1. Organ właściwy dokonuje analizy urbanistycznej polegającej na:

  • analizie warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych,
  • analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

2. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wyznacza obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Obszar ten obejmuje odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszy niż 50 metrów. Następnie przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, polegającą na ocenie, czy spełnione są łącznie następujące warunki:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (za spełnienie tego warunku uznaje się umowę gwarantującą wykonanie uzbrojenia terenu, zawartą pomiędzy właściwą jednostka organizacyjną, a inwestorem);
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

3. W przypadku inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wymagane spełnienie warunku, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalających na określenie wymagań w zakresie kontynuacji zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa).

4. Powyższa zasada, oraz dodatkowo warunek dostępu do drogi publicznej nie jest wymagany w przypadku linii kolejowych, inwestycji liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

5. Zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania dla zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

6. Na podstawie analizy urbanistycznej wyznaczane są następujące parametry:

  • linia zabudowy,
  • wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu,
  • szerokość elewacji frontowej,
  • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
  • geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

6. Wystąpienie do odpowiednich organów o uzgodnienie propozycji decyzji

1. Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządza osoba, która spełnia jeden z warunków:

a) nabyła uprawnienia do projektowania w planowaniu przestrzennym na podstawie ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ;

b) nabyła uprawnienia urbanistyczne na podstawie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

c) posiada kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uzyskane na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów;

d) posiada dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

e) posiada dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie innym niż określony w pkt d oraz ukończyła studia podyplomowe w zakresie planowania przestrzennego, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

f) jest obywatelem państwa członkowskiego Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, która nabyła kwalifikacje zawodowe do projektowania zagospodarowania przestrzeni i zagospodarowania przestrzennego w skali lokalnej i regionalnej odpowiadające wymaganiom określonym w pkt d lub e;

g) wpisana jest na listę izby samorządu zawodowego architektów i posiada uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. 

2. Organ właściwy prowadząc postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zobowiązany jest, przed wydaniem decyzji, do uzyskania uzgodnień odpowiednich organów. W zależności od rodzaju oraz miejsca realizacji inwestycji, decyzję o ustaleniu warunków zabudowy należy uzgodnić z:

- ministrem właściwym do spraw zdrowia − w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami;

- wojewódzkim konserwatorem zabytków − w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków;

- dyrektorem właściwego urzędu morskiego − w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani;

- właściwym organem nadzoru górniczego − w odniesieniu do terenów górniczych;

- właściwym organem administracji geologicznej – w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych;

- starostą, jako właściwym organem ochrony środowiska − w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;

- organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych − w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

- dyrektorem parku narodowego − w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;

- regionalnym dyrektorem ochrony środowiska – w odniesieniu do obszarów (innych niż parki narodowe i ich otuliny) objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody;;

- właściwym zarządcą drogi − w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego;

- wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego publicznego o znaczeniu krajowym (o których mowa w art. 48 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) – w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

- wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

- dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej – w odniesieniu do:

  • przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest marszałek województwa lub dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej,
  • obszarów, o których mowa w art. 88d ust. 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne, w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu;

- właściwym organem Państwowej Straży Pożarnej i wojewódzkim inspektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do:

  • lokalizacji zakładów nowych w rozumieniu art. 243a pkt 4 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska,
  • zmian, o których mowa w art. 250 ust. 5 i 7 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, w istniejących zakładach o zwiększonym ryzyku lub zakładach o dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
  • nowych inwestycji w sąsiedztwie zakładów o zwiększonym ryzyku lub zakładów o dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej w przypadku, gdy te inwestycje zwiększają ryzyko lub skutki poważnych awarii.

3. W przypadku, gdy dla wniosku dotyczącego inwestycji na obszarze objętym ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody przeprowadzono ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko (w trybie przewidzianym ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko), w trakcie której uzgodniono realizację przedsięwzięcia z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska, to nie jest wymagane uzyskanie uzgodnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

4. W przypadku inwestycji wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy może zostać wydana po porozumieniu z wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast, we właściwości których znajduje się pozostały obszar inwestycji.

7. Uzgodnienie warunków zabudowy

1. Organ dokonujący uzgodnień powinien zająć stanowisko w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania wystąpienia o uzgodnienie (z wyjątkiem regionalnego dyrektora ochrony środowiska). Jeżeli w tym terminie nie zajmie on stanowiska, to uzgodnienie uważa się za dokonane. Zajęcie stanowiska powinno nastąpić w drodze postanowienia, na które zażalenie przysługuje tylko wnioskodawcy.

2. Jeżeli regionalny dyrektor ochrony środowiska nie wyrazi stanowiska w terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji, to projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy uznaje się za uzgodniony.

Dokumenty

Termin

Dwa tygodnie od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie (tylko regionalny dyrektor ochrony środowiska ma 21 dni na zajęcie stanowiska).

8. Zawiadomienie stron postępowania o zebraniu wszystkich materiałów w sprawie

Strony postępowania zawiadamiane są o zebraniu wszystkich materiałów w sprawie oraz możliwości zapoznania się i złożenia ewentualnych wniosków i zastrzeżeń (zgodnie z art. 10 §1 kodeksu postępowania administracyjnego).

Strony mają prawo do czynnego udziału w każdym stadium postępowania i do wypowiedzenia się, co do zebranych materiałów i dowodów przed wydaniem decyzji ustaleniu warunków zabudowy.

Dokumenty

9. Ocena merytoryczna wniosku i rozstrzygnięcie postępowania

1. Organ prowadzący postępowanie dokonuje oceny merytorycznej wniosku oraz zebranych uzgodnień, uwag, zastrzeżeń.

2. W przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ właściwy wydaje decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać:

a) ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy, które zapisuje się, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:

– zabudowa mieszkaniowa, w tym:

  • zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
  • zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

– zabudowa usługowa,

– zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,

– zabudowa produkcyjna,

– cmentarze,

– drogi publiczne,

– drogi wewnętrzne,

– obiekty infrastruktury technicznej;

b)  ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, które zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu;

c) ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego, które zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu;

d) ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, które zapisuje się poprzez nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, wynikające z:

– potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 72 i 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska,

– obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody, o których mowa w przepisach o ochronie przyrody;

e) ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, które zapisuje się poprzez określenie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

f) ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, które zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych;

g) ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, które zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed:

– pozbawieniem:

  • dostępu do drogi publicznej,
  • możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,
  • dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

– uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

– zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby;

h) ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, które powinny zawierać nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów.

3. Częścią decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest załącznik graficzny, sporządzony na dołączonej do wniosku kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej.

4. Organ prowadzący postępowanie nie może uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

5. W przypadku, gdy nie są spełnione łącznie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to organ właściwy wydaje decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Taka decyzja zostanie również wydana, gdy wynik analizy urbanistycznej wyklucza inwestycję o charakterystyce wskazanej we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Należy podkreślić, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Dokumenty

Częścią decyzji o warunkach zabudowy jest załącznik graficzny, sporządzony na dołączonej do wniosku kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej.

Termin

Twoja sprawa zostanie załatwiona w ciągu miesiąca. W szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy, o czym poinformuje cię urzędnik

Ile zapłacisz

1. 107,00 zł – opłata skarbowa za wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z częścią 1, punkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej opłata za wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi 107 złotych. Z obowiązku uiszczenia opłaty skarbowej zwolnione są m. in. jednostki budżetowe, jednostki samorządu terytorialnego, organizacje pożytku publicznego. Opłaty skarbowej nie wymaga także ustalenie warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego.

2. 17,00 zł – opłata skarbowa za ewentualne pełnomocnictwo.
W przypadku reprezentowania przez pełnomocnika, należy uiścić 17 zł opłaty skarbowej za złożenie dokumentu stwierdzającego ustanowienie pełnomocnika (nie podlega opłacie pełnomocnictwo udzielane mężowi/żonie, dzieciom, rodzicom lub rodzeństwu).

3. Zgodnie z §3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 września 2007 r. w sprawie zapłaty opłaty skarbowej, wnioskodawca zobowiązany jest do dostarczenia dowodu uiszczenia opłaty skarbowej w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku.

Co przygotować na start

1. Do wniosku należy dołączyć kopię mapy zasadniczej albo, w przypadku jej braku, mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na mapach w skali 1:500 lub 1:1000 (w przypadku inwestycji liniowych może być 1:2000) powinny być zaznaczone granice terenu objętego wnioskiem oraz obszar, na który planowana inwestycja będzie oddziaływać. Mapa powinna obejmować swoim zakresem obszar nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niż 50 metrów.

2. Do wniosku jest dołączane opisowe oraz graficzne określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych

3. W zależności od rodzaju inwestycji może być wymagane dołączenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

4. Do wniosku można dołączyć umowę na wykonanie uzbrojenia terenu zawartą pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną (np. gestorem sieci), a inwestorem. Taka umowa potwierdza spełnienie warunku wystarczającego uzbrojenia terenu dla zamierzenia budowlanego.

5. W przypadku reprezentowania przez pełnomocnika dołącza się pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uregulowania opłaty skarbowej za jego udzielenie (w wysokości 17,00 złotych).

 

UWAGA

Organ prowadzący postępowanie nie może uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

Ile będziesz czekać

Twoja sprawa zostanie załatwiona w ciągu miesiąca. Termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy, o czym poinformuje cię urzędnik.

Jak możesz się odwołać

1. Na uzgodnienie w sprawie decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawca może złożyć zażalenie. Przysługuje ono tylko inwestorowi. Zażalenie należy wnieść w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia dotyczącego uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi właściwe samorządowe kolegium odwoławcze (ewentualnie Minister Infrastruktury i Budownictwa, gdy postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy na terenie zamkniętym prowadzi wojewoda).

 

2. Zgodnie z art. 127 § 1 i 2 kodeksu postępowania administracyjnego wnioskodawca oraz strony postępowania mogą odwołać się do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego od decyzji dotyczących ustalenia warunków zabudowy. Odwołanie należy złożyć za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy wydawanych przez wojewodę (w sprawie terenów zamkniętych) organem odwoławczym jest Minister Infrastruktury i Budownictwa.

Warto wiedzieć

Zasady ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - analiza urbanistyczna.

 

Linia zabudowy

1. Organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy wyznacza obszar analizowany wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Granicę obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy załączonej do wniosku i nie może on być mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki (nie może to być mniej niż 50 metrów). Na obszarze tym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się, jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Jeżeli linia zabudowy na działkach sąsiednich tworzy uskok, to linię nowej zabudowy ustala się, jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

3. Dopuszcza się inne wyznaczenie nowej linii zabudowy, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

4. Jeżeli istniejąca zabudowa niezgodna jest z przepisami odrębnymi, to nową linię zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

 

Powierzchnia zabudowy

1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

2. Dopuszcza się inne wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

 

Szerokość elewacji frontowej

1. Szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze. Przez działkę frontową należy rozumieć tą część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

2. Dopuszcza się inne wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

 

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu.

1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do zabudowy istniejącej działkach sąsiednich. Wysokość tą mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

2. Jeżeli wyżej wymieniona wysokość tworzy na sąsiednich działkach uskok, wtedy przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

3. Dopuszcza się inne wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

4. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Powiązane usługi i informacje

Czy ta strona była przydatna?

Twoja opinia przyczyni się do polepszenia tej strony.