Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy

Decyzja o warunkach zabudowy

Chcesz wybudować obiekt budowlany a na nieruchomości, na której chcesz postawić budynek, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Twoja inwestycja może wymagać decyzji o warunkach zabudowy. Dowiedz się jak ją otrzymać.

Jak załatwić sprawę

Sprawę można załatwić:

  • podczas wizyty w urzędzie
  • listownie
  • elektronicznie
Załatw online

Sprawę załatwisz przez e-Budownictwo. Będziesz potrzebować Profilu Zaufanego.

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy

O decyzję o warunkach zabudowy staraj się, jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a chcesz zmienić jej sposób zagospodarowania, na przykład:

  • zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek lub inny obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę lub prowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, która trwa dłużej niż rok
  • zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
  • zbudować na podstawie zgłoszenia budowy:
    • wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany
    • wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, czyli budynek:
      • przeznaczony do okresowego wypoczynku
      • o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m
    • wolno stojący, maksymalnie dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora
    • wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Ważne! Nie potrzebujesz takiej decyzji, jeśli:

  • chcesz dokonać tymczasowej, trwającej do roku, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, dla której nie musisz uzyskiwać pozwolenia na budowę
  • roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego. Nie mogą one zmieniać formy architektonicznej obiektu (np. elewacji), a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko
  • chcesz zrealizować inwestycję budowlaną związaną z realizacją celu publicznego. W takim przypadku złóż wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
  • teren ma dostęp do drogi publicznej
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi
  • zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
    • w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w  zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi
    • strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu
    • strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Nie wszystkie wyżej wymienione warunki muszą być spełnione w przypadku:

  • inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
  • linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii
  • zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Kto może złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, nie musisz być właścicielem nieruchomości, czy też posiadać innego tytułu do dysponowania nieruchomością, której dotyczy wniosek. Urząd może otrzymać kilka różnych wniosków dotyczących tej samej nieruchomości. Co ważne, uzyskanie pozwolenia na budowę na jedną z tych inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy może wykluczyć realizację pozostałych.

Zanim złożysz wniosek o ustalenie warunków zabudowy

Sprawdź w urzędzie miasta lub gminy, czy dla obszaru, na którym chcesz zrealizować inwestycję obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ponadto zweryfikuj, czy planowana inwestycja:

  • musi być lokalizowana wyłącznie w oparciu o ustalenia planu miejscowego
  • objęta jest zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Inwestycje, dla których musi być uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Niektórych inwestycji nie zrealizujesz na podstawie decyzji warunkach zabudowy. Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymagają np.:

  • obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2
  • elektrownie wiatrowe
  • inwestycje w uzdrowisku, w strefie "A" ochrony uzdrowiskowej. Informację na temat zasięgu tej strefy uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy
  • inwestycje na terenie byłych lotnisk wojskowych
  • inwestycje na terenie byłych jednostek wojskowych
  • inwestycje na terenie dawnych jednostek wojskowych Federacji Rosyjskiej
  • inwestycje w rejonie terenu byłego hitlerowskiego obozu zagłady
  • inwestycje w rejonie lotniska użytku publicznego
  • inwestycje na terenie, na którym utworzono park kulturowy - obszar utworzony przez radę gminy w celu ochrony krajobrazu kulturowego – czyli przestrzeni, zawierającej elementy przyrodnicze i wytwory cywilizacji, ukształtowanej w wyniku działania czynników naturalnych i działalności człowieka. Informację na temat obszaru stanowiącego park kulturowy uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy
  • inwestycje na gruntach rolnych klas I-III poza granicami miast i na gruntach leśnych – jeśli grunty te nie były dotychczas przeznaczone pod inwestowanie, czyli nie uzyskały zgody na zmianę przeznaczenia, wymaganej na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

W dowolnym momencie

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

  • urzędy miast lub gmin
  • urzędy wojewódzkie
  • urzędy dzielnicowe m.st. Warszawy
  • urzędy miast na prawach powiatu

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy złóż do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. Jeśli inwestycję realizujesz na terenie zamkniętym (mogą to być np. tereny wojskowe lub kolejowe) wniosek złóż do urzędu wojewódzkiego.

Urząd, do którego składasz wniosek ustalasz na podstawie położenia nieruchomości. W przypadku inwestycji wykraczającej poza obszar jednej gminy, wniosek złóż do urzędu miasta lub gminy, na obszarze której znajduje się największa część terenu, na którym chcesz zrealizować inwestycję. Decyzja zostanie wydana w porozumieniu z pozostałymi urzędami miasta lub gminy.

Wniosek możesz złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budownictwo.

Aby dowiedzieć się gdzie zrealizować usługę, podaj miejsce inwestycji.

Co zrobić krok po kroku

  1. Przygotuj i złóż wniosek oraz załączniki

W urzędzie sprawdzą, czy złożyłeś wniosek do odpowiedniego urzędu – czyli zgodnie z właściwością miejscową. Jeśli nie, to twój wniosek zostanie jak najszybciej przekazany do właściwego urzędu. O przekazaniu wniosku zostaniesz zawiadomiony.

Urząd sprawdzi kompletność i poprawność wniosku oraz załączników. W przypadku braków, urząd wezwie cię do ich usunięcia. Na uzupełnienie braków będziesz mieć co najmniej 7 dni – licząc od dnia otrzymania wezwania. Jeżeli nie usuniesz braków w terminie, urząd pozostawi twój wniosek bez rozpoznania – czyli nie wyda ci decyzji. Aby uzyskać decyzję będziesz musiał złożyć nowy wniosek.

Jeżeli nie zapłacisz opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy, urząd wyznaczy ci termin do zapłaty. Będzie to od 7 do 14 dni. Jeśli nie zapłacisz w wyznaczonym terminie, urząd zwróci ci wniosek. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie powoduje zwrotu wniosku. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Brakujące dokumenty złóż w urzędzie, który wezwał cię do usunięcia braków.

Dokumenty

Pobierz:
Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał
Informacja dodatkowa

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać:

  • mapę zasadniczą lub, w przypadku jej braku, mapę ewidencyjną, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w postaci:
    • elektronicznej - w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych albo
    • papierowej
  • określenie granic terenu objętego wnioskiem.

Uwaga: Do wniosku dołącz również przedstawione w formie graficznej granice terenu objętego wnioskiem, jeśli teren inwestycji stanowi część działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych.

  • charakterystykę inwestycji, obejmującą:
    • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów
    • określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej
    • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko
    • określenie powierzchni sprzedaży w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego
  • jeśli wniosek dotyczy lokalizacji składowiska odpadów to podaj:
    • docelową rzędną składowiska odpadów
    • roczną i całkowitą ilość składowanych odpadów oraz rodzaje składowanych odpadów
    • sposób gromadzenia, oczyszczania i odprowadzania ścieków
    • sposób gromadzenia, oczyszczania i wykorzystywania lub unieszkodliwiania gazu składowiskowego.

Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał
Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał
Dokument możesz złożyć jako:
Kopia, Oryginał, Uwierzytelniona kopia
Informacja dodatkowa

Jeżeli twoja inwestycja dotyczy realizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego musisz dołączyć decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Właściwy organ w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach określa:

  • rodzaj i miejsce realizacji przedsięwzięcia; w przypadku inwestycji w zakresie terminalu oraz strategicznej inwestycji w sektorze naftowym, miejsce realizacji przedsięwzięcia określa się za pomocą mapy w skali zapewniającej czytelność przedstawionych danych, z zaznaczonym przewidywanym terenem, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie, stanowiącej załącznik do decyzji,
  • warunki korzystania ze środowiska w fazie realizacji i eksploatacji lub użytkowania przedsięwzięcia, ze szczególnym uwzględnieniem konieczności ochrony cennych wartości przyrodniczych, zasobów naturalnych i zabytków oraz ograniczenia uciążliwości dla terenów sąsiednich,
  • wymagania dotyczące ochrony środowiska konieczne do uwzględnienia w dokumentacji wymaganej do wydania innych decyzji wymienionych w art. 72 ust. 1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko: pozwolenia na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego oraz decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.
  • wymogi w zakresie przeciwdziałania skutkom awarii przemysłowych, w odniesieniu do przedsięwzięć zaliczanych do zakładów stwarzających zagrożenie wystąpienia poważnych awarii w rozumieniu ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska,
  • wymogi w zakresie ograniczania transgranicznego oddziaływania na środowisko w odniesieniu do przedsięwzięć, dla których przeprowadzono postępowanie w sprawie transgranicznego oddziaływania na środowisko,
  • gotowość instalacji do wychwytywania dwutlenku węgla w przypadku instalacji do spalania paliw w celu wytwarzania energii elektrycznej, o elektrycznej mocy znamionowej nie mniejszej niż 300 MW.
Jak uzyskać dokument?
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach
Dokument możesz złożyć jako:
Kopia, Oryginał, Uwierzytelniona kopia
Dokument możesz złożyć jako:
Przedstaw do wglądu, Oryginał, Uwierzytelniona kopia
Pobierz:
Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał, Uwierzytelniona kopia
Jak uzyskać dokument?
Ustanawiam pełnomocnika w sprawach administracyjnych
Dokument możesz złożyć jako:
Przedstaw do wglądu, Oryginał, Uwierzytelniona kopia

Pamiętaj, że urząd prowadzący postępowanie nie może uzależnić wydania ci decyzji o warunkach zabudowy od twojego zobowiązania do spełnienia dodatkowych warunków i świadczeń – chyba że urząd uzasadni je konkretnymi przepisami.

  1. Urząd ustali strony postępowania administracyjnego

Jeśli twój wniosek był kompletny lub uzupełniłeś brakujące dokumenty, to urząd rozpoczyna postępowanie administracyjne. Ustalenie warunków zabudowy nie odbywa się tylko pomiędzy tobą, a urzędem. Stronami będą np. właściciele, użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które oddziałuje planowana inwestycja. Przez obszar oddziaływania należy rozumieć teren wokół twojej inwestycji, którego sposób zagospodarowania (w tym zabudowy) może zostać ograniczony przez twoją inwestycję. Urząd wyśle do wszystkich stron postępowania zawiadomienie o wszczęciu postępowania. Jeżeli liczba stron postępowania przekroczy 20 osób, urząd, po uprzednim zawiadomieniu o wyborze takiej formy, może zawiadomić strony o swoich decyzjach i innych czynnościach przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania (art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego). Urząd np. wywiesi informację w budynku urzędu lub opublikuje ogłoszenie na swoich stronach internetowych, czy też w lokalnej prasie. Po 14 dniach od publikacji obwieszczenia uznaje się, że strony zostały poinformowane.

Zawiadomione strony mają prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania. Urząd ma prawo wezwać osoby (np. ciebie, twojego pełnomocnika oraz inne strony) do udziału w podejmowanych czynnościach i do złożenia wyjaśnień osobiście, przez pełnomocnika lub na piśmie.

Urząd odmówi wszczęcia postępowania, jeśli inwestycja, której dotyczy wniosek, objęta jest zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w:

  • uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji
  • uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji

Jeśli takie uchwały zostaną uchwalone po wszczęciu postępowania, to urząd zawiesi postępowanie. Urząd wznowi je tylko w przypadku utraty mocy obowiązującej uchwały.

Treść uchwał znajdziesz na stronie internetowej urzędu miasta lub gminy.

Dokumenty

Dokument otrzymasz jako:
Oryginał
  1. Urząd oceni merytorycznie twój wniosek

Urząd sprawdzi, czy dla obszaru objętego twoim wnioskiem obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan obowiązuje, to urząd wyda ci decyzję o umorzeniu postępowania – w trybie art. 105 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wtedy swoją inwestycję musisz zrealizować zgodnie z planem miejscowym. Ewentualnie możesz wystąpić o jego zmianę.

Urząd może zawiesić postępowanie w przypadku sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego wnioskiem. Postępowanie może zostać zawieszone maksymalnie na 9 miesięcy – licząc od dnia złożenia wniosku. Urząd wznowi zawieszone postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeśli:

  • w terminie 2 miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo
  • w okresie zawieszenia postępowania rada gminy nie uchwali planu miejscowego lub jego zmiany.

Jeżeli wniosek dotyczy obszaru, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, to urząd zawiesi postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zawieszenie trwa do czasu uchwalenia tego planu. Urząd wyśle do stron postępowania (w tym do ciebie) postanowienie informujące o zawieszeniu postępowania.

  1. Urząd wyznaczy obszar analizowany

Na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku urząd, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczy obszar analizowany. Obszar analizowany zostanie wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu (część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę), jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i zostanie przeprowadzona na nim analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

  1. Urząd uzgodni projekt decyzji o warunkach zabudowy z innymi urzędami

Osoba, która posiada odpowiednie kwalifikacje sporządzi projekt decyzji o warunkach zabudowy. Osoba taka może być pracownikiem urzędu lub opracowywać projekty decyzji na zlecenie urzędu. Urząd wystąpi o wymagane uzgodnienia projektu decyzji z innymi urzędami (np. w kwestii ochrony środowiska, obsługi komunikacyjnej, ochrony zabytków, ochrony gruntów rolnych i leśnych itp.). Od rodzaju oraz miejsca lokalizacji inwestycji zależy, z kim urząd dokona uzgodnień. Urząd uzgadniający ma 2 tygodnie na zajęcie stanowiska – licząc od dnia otrzymania wystąpienia o uzgodnienie (z wyjątkiem regionalnego dyrektora ochrony środowiska, który ma 21 dni). Jeśli w tym terminie urząd nie zajmie stanowiska, to uzgodnienie uważa się za dokonane (milcząca zgoda). Uzgodnienie wydawane jest w formie postanowienia. Możesz na nie złożyć zażalenie (tylko wnioskodawca ma takie prawo). W przypadku uzgodnienia w formie milczącej zgody możesz zaskarżyć uzgodnienie tylko w odwołaniu od decyzji. Wyjątkiem od ww. trybu jest uzgodnienie z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Wód Polskich, który wydaje decyzję w sprawie uzgodnienia. W tym przypadku nie występuje milcząca zgoda.

Jeśli inwestycja wykracza poza obszar gminy, to decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana po uzgodnieniu jej z wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast, we właściwości których znajduje się pozostały obszar inwestycji.

Wojewoda, marszałek województwa lub starosta mogą odmówić uzgodnienia decyzji, w przypadku zamiaru zrealizowania na terenie, którego dotyczy wniosek, zadań rządowych albo samorządowych. Muszą one służyć realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym i krajowym. W takim przypadku urząd zawiesi postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy maksymalnie na 9 miesięcy – licząc od dnia złożenia przez ciebie wniosku. Jeśli w okresie zawieszenia nie zostanie uchwalony plan miejscowy albo nie zostanie wydana decyzja o lokalizacji ww. inwestycji celu publicznego, to urząd wyda ci decyzję – pomimo braku uzgodnienia z wojewodą, marszałkiem województwa lub starostą.

Dokumenty

Dokument otrzymasz jako:
Oryginał
  1. Urząd zawiadomi strony o zebraniu materiałów w sprawie

Przed wydaniem decyzji urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu materiałów. Strony (w tym i ty) mogą zapoznać się i wypowiedzieć co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (zgodnie z art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego). Jeśli z analizy wniosku wynika, że możesz otrzymać decyzję odmowną, urząd wskaże zależne od ciebie warunki, których nie spełniłeś. Aby je spełnić, możesz w terminie wyznaczonym przez urząd złożyć dodatkowe dokumenty.

Dokumenty

  1. Otrzymasz decyzję o warunkach zabudowy

Urząd wyda ci decyzję o warunkach zabudowy, jeśli planowana inwestycja spełnia łącznie następujące warunki:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji zabudowy. Kontynuacja powinna dotyczyć funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa
  • teren ma dostęp do drogi publicznej
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Warunek ten będzie spełniony, jeśli przedstawisz umowę gwarantującą wykonanie uzbrojenia terenu. Umowa powinna być zawarta pomiędzy tobą (jako inwestorem), a właściwą jednostką organizacyjną
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego)
  • zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
    • w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w  zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi
    • strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu
    • strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Uwaga

Zasada dobrego sąsiedztwa oraz dodatkowo warunek dostępu do drogi publicznej nie są wymagane w przypadku linii kolejowych, inwestycji liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.

Zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania dla zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

W przypadku inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wymagane spełnienie warunku zasady dobrego sąsiedztwa. Zatem, co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – nie musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie kontynuacji zabudowy.


W przypadku, gdy nie będą łącznie spełnione wyżej wymienione warunki, urząd wyda ci decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Decyzję odmowną otrzymasz również, gdy wynik analizy urbanistycznej wyklucza inwestycję o charakterystyce wskazanej we wniosku. Urząd nie może odmówić ci wydania decyzji, tłumacząc to wyłącznie troską o zachowanie ładu przestrzennego. Musi wskazać inne powody, wynikające z przepisów lub analizy urbanistycznej.

Dokumenty

Dokument otrzymasz jako:
Oryginał
Informacja dodatkowa

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

- rodzaj inwestycji;

- warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

  • warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
  • ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
  • obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
  • wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
  • ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

- linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali (czyli 1: 500 lub 1:1000, w przypadku inwestycji liniowych dopuszcza się skalę 1:2000).

Wraz z decyzją o warunkach zabudowy otrzymasz załącznik graficzny. Sporządzony on będzie na dołączonej przez ciebie do wniosku mapie zasadniczej lub mapie ewidencyjnej.

Ile zapłacisz

  • złożenie wniosku jest bezpłatne – jeśli jesteś właścicielem lub użytkownikiem wieczystym terenu, którego dotyczy wniosek
  • opłaty skarbowej nie płacą również organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego
  • 598 zł - opłata skarbowa za decyzję o warunkach zabudowy w pozostałych przypadkach (w szczególności wnoszona przez osoby trzecie, niebędące właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości).

Kiedy zapłacić: opłatę skarbową zapłać w chwili złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Dowód zapłaty opłaty skarbowej musisz dostarczyć do urzędu w ciągu 3 dni od złożenia wniosku. Takim dowodem zapłaty może być wydruk potwierdzający wykonanie przelewu w banku. Jeśli nie chcesz przekazać urzędowi oryginału dowodu zapłacenia opłaty skarbowej, to możesz zażądać jego zwrotu. W takim przypadku urząd na złożonym przez ciebie wniosku dokona adnotacji o uregulowaniu opłaty. Natomiast tobie zwróci dowód zapłacenia opłaty – będzie na nim adnotacja urzędu o zapłacie opłaty.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową wpłać na konto urzędu lub zapłać w kasie danego urzędu miasta lub gminy, w którym składasz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy).

Przykład: jeśli wniosek składasz do Urzędu Miasta Poznania to opłatę za wydanie decyzji o warunkach zabudowy również musisz zapłacić na konto Urzędu Miasta Poznania.

  • 17 zł – opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalne)

Jeśli do urzędu składasz pełnomocnictwo, to musisz za nie zapłacić opłatę skarbową. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, w którym składasz pełnomocnictwo (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy).

Przykład: jeśli pełnomocnictwo składasz do Urzędu Miasta Poznania to opłatę zapłać również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa

Ile będziesz czekać

Decyzję otrzymasz w ciągu:

  • 21 dni – jeśli dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora;
  • 90 dni – w pozostałych przypadkach.

W praktyce termin ten może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania. Wydanie decyzji może się również opóźnić np. z winy strony lub przyczyn niezależnych od urzędu.

Jeżeli urząd nie wyda ci decyzji w terminie odpowiednio 21 i 90 dni od dnia złożenia wniosku, możesz wnieść żądanie wymierzenia mu kary pieniężnej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Żądanie wnosisz do wojewody za pośrednictwem urzędu, który wydaje decyzję o warunkach zabudowy. Urząd nie zapłaci tej kary tobie jako wnioskodawcy, lecz stanowi ona dochód budżetu państwa.

Jak możesz się odwołać

Odwołanie od decyzji

Możesz odwołać się od otrzymanej decyzji o warunkach zabudowy albo od decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Odwołanie złóż do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu miasta lub gminy, który wydał ci decyzję. Masz na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Jeżeli decyzję wydał urząd wojewódzki, to odwołanie złóż do Ministra Rozwoju i Technologii (za pośrednictwem urzędu wojewódzkiego). Prawo do odwołania przysługuje również innym stronom postępowania.

Pamiętaj również o tym, że możesz zrezygnować ze składania odwołania od decyzji. Jeśli zrobią to wszystkie strony uczestniczące w postępowaniu to decyzja szybciej stanie się ostateczna i prawomocna. Oświadczenie stron o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania składa się do urzędu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy.

Zażalenie na postanowienie

W trakcie postępowania o ustalenie warunków zabudowy urząd może uzgadniać decyzję z innymi urzędami. Urzędy te dokonują uzgodnienia w formie postanowienia. Jeśli nie zgadzasz się z postanowieniami, to będąc inwestorem możesz złożyć na nie zażalenie. Złóż je za pośrednictwem urzędu, który prowadzi sprawę. Masz na to 7 dni – licząc od dnia otrzymania postanowienia. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi organ wyższego stopnia wskazany w postanowieniu lub w decyzji dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Wód Polskich.

Warto wiedzieć

Czy decyzja o warunkach zabudowy daje prawa do terenu

Decyzja o warunkach zabudowy nie daje prawa do terenu oraz nie narusza własności i uprawnień osób trzecich. Urząd poinformuję cię o tym w wydanej decyzji. Nie możesz domagać się zwrotu nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją, jeśli nie uzyskałeś prawa do terenu, którego ona dotyczy.

Jedna decyzja dla kilku wnioskodawców

Decyzję o warunkach zabudowy dotyczącą tego samego terenu urząd może wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Urząd doręczy do wiadomości odpis decyzji pozostałym wnioskodawcom oraz właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Kiedy wygasa decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy wygasa, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę dotyczące terenu, którego dotyczy ta decyzja.

Urząd odrębną decyzją stwierdzi wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla terenu, którego dotyczy ta decyzja – jeśli ustalenia planu są inne niż ustalenia wydanej decyzji. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Dodatkowe informacje

Dodatkowe informacje w sprawie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dostępne są na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Czy ta strona była przydatna?