Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Planujesz inwestycję, np. budowę dużego obiektu handlowego? Taka inwestycja może wymagać uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli chcesz wybudować coś innego niż przewiduje plan miejscowy to złóż wniosek o jego zmianę. Przeczytaj opis usługi i dowiedz się, jak wygląda proces uchwalania i zmiany planu miejscowego.

Jak załatwić sprawę

Sprawę można załatwić:

  • podczas wizyty w urzędzie
  • listownie
  • elektronicznie
Załatw online

Wyślij pismo online wykorzystując bezpłatny podpis elektroniczny

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jest to uchwała rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania terenu na terenie tego miasta lub gminy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nazywa się również "planem miejscowym" lub „planem”. Plan jest aktem prawa miejscowego, czyli obowiązuje tylko na obszarze gminy, która go uchwaliła.

W planie ustala się przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu. Z planu dowiesz się m.in.:

  • co możesz wybudować
  • jak wysoki może być budynek
  • gdzie będzie dojazd do twojej nieruchomości
  • co może powstać obok twojej nieruchomości

Ważne: realizacja inwestycji, która nie jest w planie dopuszczona, jest zabroniona.

Realizacja niektórych inwestycji możliwa jest tylko na podstawie planu. Jeżeli chcesz zrealizować taką inwestycję na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu, złóż wniosek o uchwalenie planu miejscowego. Jeśli dla twojej nieruchomości obowiązuje plan miejscowy – który przewiduje inne przeznaczenie terenu niż planowane przez ciebie – możesz złożyć wniosek o jego zmianę.

Jakie inwestycje możesz realizować tylko na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Musisz ubiegać się o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli chcesz realizować np.:

  • obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2. Jest to powierzchnia przeznaczona do sprzedaży detalicznej, gdzie odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów. Nie wlicza się do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, czyli powierzchni magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej, itp.
  • elektrownię wiatrową lub park wiatrowy
  • inwestycję w uzdrowisku, w strefie "A" ochrony uzdrowiskowej. Informację na temat obszaru obejmującego tę strefę uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy
  • inwestycję na terenach byłych lotnisk wojskowych
  • inwestycję na terenie byłej jednostki wojskowej
  • inwestycję na terenie dawnej jednostki wojskowej Federacji Rosyjskiej
  • inwestycję w rejonie terenu byłego hitlerowskiego obozu zagłady
  • inwestycję w rejonie lotniska użytku publicznego
  • inwestycję na terenie, na którym utworzono park kulturowy. Jest to obszar utworzony przez radę gminy w celu ochrony krajobrazu kulturowego – czyli krajobrazu naturalnego przekształconego przez człowieka zawierającego istotne do zachowania i ochrony elementy kilku kultur z różnego okresu. Informację na temat obszaru stanowiącego park kulturowy uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy
  • inwestycję na gruntach rolnych i leśnych – jeśli grunty rolne i leśne nie były dotychczas przeznaczone pod inwestowanie, np. w planie miejscowym

Ponadto, musisz ubiegać się o uchwalenie planu miejscowego, jeżeli taki obowiązek wprowadzony został przez studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium uchwala rada gminy. Jest to dokument określający politykę przestrzenną gminy. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego musi uwzględniać:

  • lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2
  • obszary, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW, a także ich strefy ochronne związane z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu

Możliwe jest uchwalenie planu miejscowego dla realizacji inwestycji na terenach górniczych – jeśli inwestycja wymaga uzyskania koncesji i jeżeli w wyniku zamierzonej działalności określonej w koncesji, przewiduje się istotne skutki dla środowiska.


Ważne: ustalenia planu miejscowego muszą być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zatem, zanim złożysz wniosek o uchwalenie lub zmianę planu, zobacz jakie przeznaczenie twojej nieruchomości przewiduje studium. Znajdziesz je w odpowiednim urzędzie miasta lub gminy. Część miast i gmin udostępnia studium i plany miejscowe na swoich stronach internetowych lub w systemach informacji przestrzennej. Możesz też złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu ze studium.

Czy możesz realizować inwestycję bez planu miejscowego

Jeśli chcesz zrealizować inwestycję na terenie, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, będzie to możliwe po wcześniejszym uzyskaniu jednej z decyzji o:

Pamiętaj, że niektóre inwestycje mogą być realizowane na podstawie tzw. specustaw – niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Specustawy dotyczą np.: realizacji dróg publicznych, lotnisk publicznych, gazoportu czy Centralnego Portu Komunikacyjnego.


Ważne: w przypadku braku planu, każda trwała zmiana zagospodarowania terenu niebędąca budową (również całkowicie niezwiązana z budową budynku), wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

W dowolnym momencie

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

  • urzędy miast lub gmin

Wniosek o uchwalenie albo zmianę planu miejscowego złóż do urzędu miasta lub gminy.

Jako adresata wpisz:

  • wójta, burmistrza, lub prezydenta miasta

albo

  • radę  gminy

Jedynie te organy mogą zainicjować uchwalenie albo zmianę planu miejscowego.

Aby dowiedzieć się gdzie zrealizować usługę, podaj lokalizację przedsięwzięcia.

Co zrobić krok po kroku

1. Przygotuj i złóż wniosek o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta na podstawie twojego wniosku oceni, czy należy przystąpić do sporządzenia planu oraz czy twój wniosek jest zgodny ze studium. Jeśli uzna twój wniosek za uzasadniony, to przygotuje materiały geodezyjne oraz ustali zakres prac planistycznych. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może następnie przekazać twój wniosek do rady gminy, która może podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego.


Ważne

Twój wniosek nie jest rozpatrywany jak zwykła sprawa w urzędzie – gdzie po złożeniu wniosku otrzymujesz w określonym terminie odpowiedź. Wniosek o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego ma charakter propozycji. Przepisy nie przewidują żadnych procedur ani terminów na jego rozpatrzenie. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może uwzględnić twój wniosek bądź nie. Od jego rozstrzygnięcia nie możesz się odwołać. Twój wniosek musi zostać zarejestrowany w prowadzonym przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta rejestrze wniosków o sporządzenie lub zmianę planu miejscowego. W praktyce – im więcej wniosków w sprawie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego jest rejestrowanych dla danego terenu, tym bardziej prawdopodobne jest, że władze miasta lub gminy zdecydują o przystąpieniu do sporządzania planu.

Dokumenty

Pobierz:
Dokument możesz złożyć jako:
Oryginał, Dokument elektroniczny
Informacja dodatkowa

Przepisy nie regulują, co powinien zawierać wniosek o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce we wniosku powinieneś podać następujące informacje:

  • dane wnioskodawcy (imię i nazwisko lub nazwę, adres zamieszkania albo siedzibę),
  • dane adresowe i geodezyjne nieruchomości do objęcia miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zmianą planu,
  • podstawowe parametry planowanej inwestycji lub zakres wnioskowanych zmian.

W razie potrzeby do wniosku można dołączyć uzasadnienie wniosku lub wstępną koncepcję planowanej inwestycji. Dodatkowe dokumenty mogą okazać się pomocne przy podejmowaniu przez władze gminy decyzji o przystąpieniu do prac planistycznych.

Dokument możesz złożyć jako:
Kopia, Oryginał, Dokument elektroniczny
Dokument możesz złożyć jako:
Kopia, Oryginał, Dokument elektroniczny

Niektóre gminy wymagają dołączenia kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej z zaznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek.

2. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzania planu miejscowego

1. Przed podjęciem uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium. Ponadto przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.

2. Częścią uchwały jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu. Rada może odmówić przystąpienia do sporządzania planu – takiego rozstrzygnięcia nie możesz zaskarżyć. Jeśli twój wniosek dotyczy inwestycji, która może być realizowana tylko po uchwaleniu planu miejscowego, odmowa jest mało prawdopodobna. O podjęciu uchwały informowany jest wojewoda, który sprawdza zgodność uchwały z prawem. Następnie informowane są instytucje i urzędy, które będą później opiniować i uzgadniać plan.

3. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu. Ogłoszenie publikowane jest w lokalnej prasie, w internecie albo w inny sposób charakterystyczny dla twojej gminy – np. wywieszane jest w urzędzie, na  słupach, tablicach ogłoszeniowych lub budynkach znajdujących się w okolicy nieruchomości, których dotyczy plan, itp. Ogłoszenie zawiera informacje o formie, miejscu i terminie składania wniosków do planu.

4. Każdy może zgłosić wniosek do planu. Termin składania wniosków wynosi minimum 21 dni od ogłoszenia. Po upływie terminu, wójt, burmistrz lub prezydent miasta rozpatruje wnioski.


Ważne: jeśli dowiesz się, że przystąpiono do sporządzania planu dla twojej nieruchomości – a nie ty złożyłeś wniosek o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego, ewentualnie procedura sporządzania planu wszczęta była z urzędu – to pamiętaj o złożeniu wniosku do planu. W ten sposób zasygnalizujesz na możliwie wczesnym etapie swoje oczekiwania odnośnie planowanego sposobu wykorzystania swojej nieruchomości. Jeśli tego nie, może zostać sporządzony projekt planu, który nie będzie zgodny z twoim zamiarem korzystania z nieruchomości.

Dokumenty

Dokument otrzymasz jako:
Oryginał, Dokument elektroniczny

3. Przygotowanie projektu planu miejscowego

Za przygotowanie projektu odpowiedzialny jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Projekt składa się z części tekstowej oraz graficznej. Wraz z projektem przygotowuje się również prognozę oddziaływania ustaleń planu na środowisko (ale w niektórych przypadkach można odstąpić od jej sporządzania), a także prognozę skutków finansowych uchwalenia planu. Projekt planu jest sporządzany przez osoby, które posiadają odpowiednie kwalifikacje do projektowania urbanistycznego.

4. Projekt planu jest uzgadniany i opiniowany z różnymi urzędami oraz instytucjami

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wprowadza zmiany w projekcie planu miejscowego – zgodnie z uzyskanymi opiniami i uzgodnieniami.

Zobacz, z kim opiniowany i uzgadniany jest projekt planu.

5. Wyłożenie projektu planu miejscowego

1. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta informuje o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu, co najmniej 7 dni przed wyłożeniem planu. Odpowiednie ogłoszenie publikowane jest w lokalnej prasie, w internecie, wywieszane w urzędzie. Możesz także zobaczyć je wywieszone na słupach, tablicach ogłoszeniowych lub budynkach znajdujących w okolicach nieruchomości, której dotyczy plan. W ogłoszeniu znajdziesz informacje o miejscu i terminie wyłożenia planu, terminie tzw. dyskusji publicznej oraz terminie, w którym możesz składać uwagi. Plan wykłada się do wglądu na co najmniej 21 dni. Władze gminy organizują konsultacje (wymaganą przepisami dyskusję publiczną, a czasem inne, dodatkowe spotkania konsultacyjne) z mieszkańcami, w trakcie których można zgłaszać swoje uwagi i postulaty. Oczywiście, możesz w nich uczestniczyć.

2. Jeśli nie odpowiadają ci ustalenia przyjęte w projekcie planu, zgłoś swoje uwagi (każdy ma takie prawo). Uwagi możesz przekazać: pocztą lub osobiście składając w kancelarii urzędu miasta lub gminy, albo elektronicznie – podpisując kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo profilem zaufanym. Uwagi do wyłożonego planu złóż nie później niż 14 dni od zakończenia wyłożenia planu do wglądu.

3. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta rozpatruje uwagi. Ma na to maksymalnie 21 dni – licząc od upływu terminu na składanie uwag. Wszystkie uwagi wpisywane są do wykazu, który zawiera informację o sposobie ich rozpatrzenia. Każdy może mieć wgląd do tego wykazu, jednak zawarte w nim rozstrzygnięcia nie mogą być zaskarżone. Następnie wójt, burmistrz albo prezydent wprowadza poprawki do projektu planu miejscowego i ponawia procedurę w niezbędnym zakresie, np. uzgadnia z odpowiednimi urzędami poprawiony plan. Jeżeli zakres poprawek nie jest narusza warunków wynikających z uzgodnień, nie jest konieczne ich ponawianie. Po poprawkach plan powinien być ponownie wyłożony do publicznego wglądu. Następnie projekt planu przedstawiany jest radzie gminy.

6. Rada gminy uchwala plan miejscowy

1. Rada gminy – po stwierdzeniu zgodności planu ze studium oraz po rozstrzygnięciu sposobu rozpatrzenia uwag wniesionych do planu – uchwala w głosowaniu plan miejscowy. Jednocześnie rozstrzyga zapisany w planie sposób realizacji inwestycji infrastruktury technicznej. Uchwalony plan miejscowy, wraz z załącznikami oraz całą dokumentacją planistyczną, będzie przedstawiony wojewodzie.

Zobacz, co zawiera plan miejscowy.

2. Jeśli rada gminy stwierdzi konieczność wprowadzenia zmian w planie to przekaże plan do poprawy. Poprawki wprowadza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Zmieniona część projektu planu ponownie jest uzgadniana z odpowiednimi urzędami.

7. Uchwała o planie miejscowym jest publikowana w dzienniku urzędowym województwa

1. Wojewoda ocenia zgodność uchwalonego planu z przepisami. Jeżeli nie stwierdzi nieprawidłowości to publikuje w dzienniku urzędowym województwa uchwałę rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego. Plan obowiązuje nie wcześniej niż 14 dni od ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.

2. Wojewoda może stwierdzić nieważność uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego. Spowodowane to może być np. naruszeniem zasad sporządzania planu. Od takiego rozstrzygnięcia nie możesz się odwołać. Tylko gmina może złożyć skargę do sądu administracyjnego. Jeśli tego nie zrobi, albo skarga zostanie odrzucona lub oddalona to wójt, burmistrz lub prezydent doprowadza plan miejscowy do zgodności z przepisami prawa.

Ile zapłacisz

Usługa jest bezpłatna. Dodatkowe opłaty możesz ponieść, tylko w przypadku realizacji tej usługi przez pełnomocnika (informacje na temat pełnomocnictwa).

Ile będziesz czekać

Przepisy nie regulują, w jakim terminie uchwala się plan miejscowy. Jest to procedura długotrwała – w zależności od stopnia skomplikowania planu i wielkości terenu objętego planem, na uchwalenie planu możesz czekać od kilku miesięcy do kilku lat.

Jak możesz się odwołać

Od planu miejscowego nie możesz się odwołać. Możesz natomiast zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego, po uprzednim wezwaniu rady gminy do usunięcia stwierdzonego przez ciebie naruszenia prawa.

Warto wiedzieć

Co się dzieje po wejściu w życie planu miejscowego

  • tracą moc inne plany lub ich części odnoszące się do terenu objętego nowym planem
  • po uchwaleniu planu przez rade gminy wójt, burmistrz albo prezydent miasta stwierdza w drodze decyzji wygaśnięcie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenów, których dotyczy plan – chyba że ustalenia tych decyzji są takie same jak ustalenia planu miejscowego
  • wójt, burmistrz lub prezydent miasta przystępuje do scalania i podziału nieruchomości – jeśli wymagają tego ustalenia planu.

Gdzie możesz znaleźć plany miejscowe

  • strony internetowe urzędów miasta lub gminy – w tym gminne strony Biuletynu Informacji Publicznej (BIP), których terenu dotyczą plany
  • systemy informacji przestrzennej
  • w urzędzie miasta lub gminy – są one w działach zajmujących się planowaniem przestrzennym w gminie, a także (jako uchwały) w komórkach organizacyjnych obsługujących radę gminy
  • w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu – w działach, które wydają pozwolenia na budowę, ponieważ gminy mają obowiązek przekazywać starostom uchwalone plany
  • w dziennikach wojewódzkich obejmujących terytorium miasta lub gminy, której dotyczy plan (od kilku lat dzienniki urzędowe dostępne są także w internecie).

Możesz również złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Renta planistyczna

Jeśli wartość twojej nieruchomości wzrosła po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, to po jej sprzedaży wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobierze od ciebie opłatę. Nazywa się ona rentą planistyczną lub opłatą planistyczną. Jej wysokość zależy od wzrostu wartości twojej nieruchomości. Opłata nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (właściwą stawkę ustala rada gminy w danym planie). Zapłacisz ją, jeśli sprzedasz nieruchomość w okresie do 5 lat od dnia wejścia w życie planu. O fakcie sprzedaży notariusz poinformuje wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – w ciągu 7 dni od spisania aktu notarialnego prześle mu wypis z jego treści. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta jak najszybciej zawiadomi cię o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty, a później wyśle ci decyzję ustalającą opłatę. Opłatę wpłacasz jednorazowo. Wartość nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Spory w zakresie opłaty rozstrzygają sądy. Nie zapłacisz renty planistycznej, jeśli nieodpłatne przekażesz następcy nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego. Gdy twój następca sprzeda tę nieruchomość w okresie do 5 lat od dnia obowiązywania planu to zapłaci on rentę planistyczną. 

Przed sprzedażą nieruchomości możesz zażądać od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wydania ci decyzji o wysokości renty planistycznej – ale po sprzedaży powinna ona zostać naliczona ponownie, według wartości nieruchomości na dzień sprzedaży.

Odszkodowanie

1. Jeśli po uchwaleniu lub zmianie planu nie będziesz mógł korzystać ze swej nieruchomości (lub jej części), albo sposób jej wykorzystania będzie ograniczony, to możesz żądać od gminy:

  • odszkodowania
  • wykupienia nieruchomości lub jej części

Gmina może ci zaproponować w zamian inną nieruchomość. Po zawarciu umowy zamiany nieruchomości utracisz prawo do roszczeń.

2. Jeżeli nie skorzystałeś z prawa do odszkodowania, wykupienia czy zamiany nieruchomości to możesz przy sprzedaży nieruchomości wystąpić do gminy o odszkodowanie. Wartość odszkodowania może być równa kwocie, o którą obniżona została wartość działki po uchwaleniu planu. Z takim roszczeniem możesz wystąpić w ciągu 5 lat od dnia obowiązywania planu miejscowego. Wartość nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.


Uwaga

Prawa i obowiązki związane z rentą planistyczną oraz odszkodowaniem mają właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości, której dotyczy plan. Jeśli uchwała w sprawie planu miejscowego zostanie uznana za nieważną to renta planistyczna zostanie ci zwrócona albo ty będziesz musiał zwrócić odszkodowanie.


Plany miejscowe na terenach zamkniętych

Planów miejscowych nie sporządza się dla terenów zamkniętych – wyjątkiem są tereny zamknięte ustalone przez ministra ds. transportu, np. przy liniach kolejowych.

Teren zamknięty – to obszar o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa.

Czy ta strona była przydatna?