print

Wykonywanie robót budowlanych w przypadku inwestycji, która wymaga pozwolenia na budowę

Umowa o wykonywanie robót budowlanych.

Roboty budowlane mogą być wykonywane m. in. w oparciu o umowę o dzieło, umowę zlecenie albo  umowę o roboty budowlane. Wykonywanie robót budowlanych na podstawie każdej z tych umów wiąże się z  innymi wymogami i konsekwencjami prawnymi.  Należy pamiętać, że przy ocenie, jaka umowa została zawarta, najważniejsze jest nie to, jak została zatytułowana, ale jakie obowiązki wynikają z jej postanowień. Powstaje więc pytanie, czym umowa o roboty budowlane różni się od umowy o dzieło? W orzecznictwie różnicy upatruje się głównie w tym, że ocena realizacji umowy o roboty budowlane dokonywana jest stosownie do wymogów prawa budowlanego. W doktrynie wskazuje się, że: umowa o podwykonawstwo lub wykonawstwo częściowe może zostać uznana za umowę o roboty budowlane, gdy przedsięwzięcie, do którego wykonania zobowiązuje się wykonawca, ma większe rozmiary, a wykonaniu umowy towarzyszy wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór. Umowy o dzieło oraz umowy zlecenie nie mają wymogu pisemności. Jednak warto je zawrzeć w formie pisemnej, która szczegółowo będzie określała nasze prawa i obowiązki. Dokładna umowa, zawierająca harmonogram prac, jakie mają zostać wykonane i termin wypłaty wynagrodzenia zabezpieczy obu kontrahentów. Po pierwsze  zamawiający prace będzie miał pewność, że po okresie określonym w umowie będzie mógł w sposób niezakłócony korzystać ze swojego budynku, z drugiej zaś strony zabezpieczy wykonawcę przed niesolidnym kontrahentem. Jeżeli prowadzone roboty budowlane lub prace remontowe wymagają zgody lub zezwolenia organów administracji architektoniczno-budowlanej to powinna zostać wybrana umowa o roboty budowlane – obowiązkowo w formie pisemnej. Natomiast, w przypadku wykonywania robót budowlanych nie wymagających zgody lub zezwolenia organów administracji architektoniczno-budowlanej może zostać wybrana umowa o dzieło lub umowa zlecenie – dopuszczalna forma ustna.

 

Rozpoczęcie robót budowlanych

Roboty budowlane objęte obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę można rozpocząć po stwierdzeniu ostateczności tej decyzji (czyli, jeżeli w terminie 14 dni od jej doręczenia, strony postępowania nie wniosą odwołania). Po uprawomocnieniu pozwolenia na budowę (oraz zawiadomieniu o terminie rozpoczęcia robót właściwego organu nadzoru budowlanego) można podjąć prace przygotowawcze na terenie budowy, czyli wytyczyć geodezyjnie obiekt w terenie (przez uprawnionego geodetę), wykonać niwelację terenu, zagospodarować teren budowy (łącznie z budową tymczasowych obiektów), oraz wykonać przyłącza do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę.

Inwestor ma obowiązek zapewnić, aby robotami budowlanymi kierowała osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kierownik budowy powinien także być członkiem właściwej izby inżynierów budownictwa lub izby architektów, gdyż członkostwo  w izbie pozwala na wykonywanie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (np. kierowanie budową lub robotami budowlanymi).

Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te potwierdzają podpisem przejęcie obowiązków. Kierownik budowy ma obowiązek protokolarnie przejąć od inwestora i odpowiednio zabezpieczyć teren budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej.

Jeżeli wykonanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę jego właściciela. Powinno z nim uzgodnić się przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z jego obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W przypadku, gdy właściciel sąsiadujących obiektów odmówi wejścia to inwestor może wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał pozwolenie na budowę lub przyjął zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia: do sąsiedniego budynku, lokalu lub na  teren sąsiedniej nieruchomości.  Więcej informacji na temat tej procedury znajdziesz na stronach internetowych Pojedynczego Punktu Kontaktowego. Należy podkreślić, iż po zakończeniu prac, inwestor zobowiązany jest naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym.

W przypadku, gdy planowane roboty budowlane mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie ma być przy nich zatrudnionych co najmniej 20 osób, albo planowany zakres robót przekracza 500 roboczodni, to inwestor ma obowiązek, na 7 dni przed rozpoczęciem robót budowlanych, zawiadomić o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych właściwego inspektora pracy.

 

Zmiana kierownika budowy

Od dnia 28 czerwca 2015 r., inwestor nie ma obowiązku zawiadamiania właściwego organu nadzoru budowlanego o zmianie kierownika budowy (robót), inspektora nadzoru inwestorskiego czy projektanta sprawującego nadzór autorski. Inwestor dołącza do posiadanej dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków przez wyżej wymienione osoby.

 

Zmiana realizowanego projektu w trakcie budowy

W  trakcie procesu budowlanego istnieje możliwość zmian w realizowanym projekcie budowlanym. Warunkiem koniecznym jest posiadanie ostatecznej i ważnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane rozróżnia dwa rodzaje odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego: istotne i nieistotne. W przypadku, kiedy zmianie mają ulec:

  •     zakres objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  •     parametry budynku, takie jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczba kondygnacji,
  •     warunki korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne,
  •     sposób użytkowania obiektu lub jego część,
  •     warunki wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
  •     warunki, na podstawie których uzyskano opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi,

to odstępstwa uważane są za istotne i chcąc je zrealizować należy przedstawić projekt budowlany zamienny i uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę (zgodnie z art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Kwalifikacji rzeczonego odstępstwa dokonuje projektant, który jest zobowiązany zamieścić w projekcie budowlanym stosowny rysunek i opis. Co istotne, zmiana pozwolenia na budowę może wymagać również  uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy.

 

Jak długo ważna jest decyzja o pozwoleniu na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Czy ta strona była przydatna?

Twoja opinia przyczyni się do polepszenia tej strony.